X年10月威海市房地产市场调研报告-61.pptVIP

悦海世家一期全部采用小高层的电梯板楼设计，填补了威海市场的空白，抓住本地客群对板式物业的喜好。 一梯两户，南北通透性得到很好的诠释，短肢剪力墙结构，无梁无柱，空间更为开阔。 板块特点—经区板块 楼盘分析： 三室150-160 二室85-95， 三室110-135 二室80-110 二室90-110 三室120-135 51-123复式 二室85-95， 三室110 二室90， 三室110-130 主力面积 毛坯 4800 60% 1.05 多层、联排别墅 五洲太阳城 7 毛坯 9200 48% 1.22 高层、小高层、多层、联排 悦海世家 8 40% 39% 43.6% 40% 40% 40.9% 绿化率 毛坯 4200 1.3 多层、小高层 小城故事 6 多层、小高层 多层 高层公寓 多层、小高层 高层、小高层、多层、LOFT公寓 建筑类型 毛坯 3400 1.58 海源丽都 4 毛坯 4500 1.35 嘉和花园 5 2 — 1.61 容积率 精装 毛坯 LOFT精装 装修情况 5700 4900 6000 均价（元/㎡） 乐天世纪双子座 3 丽景健康花园 2 滨海龙城 1 楼盘名称 序号 经区定位较低，主要针对工薪阶层； 建筑类型丰富，基本涵盖所有产品线； 主力户型以90平米的二室和120平米的三室为主； 价格处于全市较低水平，毛坯为主，价格在三大区域中有突出优势。 价格变动 环翠区商业、生活教育等配套设施完善，房价居各区之首； 高区依托高科技产业支持，同时拥有海景资源，生活环境优越，外地客户较多； 经区房价较低，客户多针对工薪阶层，以本地客户为主。 上半年，威海市高档住宅整体价格上涨5.8%，其中环翠区上涨6%，高区上涨7.8%，经区上涨3.6%。 市场综述 开发理念 威海房地产开发商开发理念仍较为落后，缺少产品升级和产品创新，对度假型物业的关注不够； 缺少大局观，不能合理规划，海景、度假等元素未能充分挖掘； 产品缺乏国际元素，缺乏度假情调。 存在机会 威海是中国宜居城市，收国内外关注较多，东北、河南、河北、韩国等地客源较多； 国家假期调整，分时度假产品存在较大发展空间； 投资性客户均为二次置业或者多次置业，对住宅的品质要求较高，海景、度假、休闲、国际化等元素应充分融入产品； 海景资源稀缺，海景产品的保值增值性能优越。 市场综述 板块比较 开发空间（未来供应）： 经区高区环翠区； 建筑容积率： 环翠区高区经区； 土地价格： 环翠区高区经区。 环 翠 中 心 区 高区 经区 四 度假型物业专题研究 板块分布 威海的度假型物业市场主要指以海景为前提的度假休闲产品，包括海景别墅、海景公寓、高档海景住宅等。 从大威海市的概念看，度假型产品主要分布在威海市区板块、荣成石岛板块、乳山板块，分别依靠威海北部旅游度假区、石岛、乳山银滩等海景资源。 市区板块 石岛板块 乳山板块 说明 关于乳山、石岛板块发展的不利因素： 核电站 按照国家的《核电中长期发展规划》，山东半岛将修建三座核电站，分别是烟台海阳核电站、乳山核电站和荣成核电站。 其中，海阳核电站已经开工建设。乳山核电站距离乳山银滩度假区板块仅5公里，乳山核电站与荣成核电站相距20公里。 因此，乳山板块和石岛板块已经受到核电站的影响，并且这一影响在未来一段时间将会持续。 产品分布 碧海庄园 新浪屿颐景园 国际海景城 仁泰旅游度假花园 山海华府 伴月湾山海名宅 99名邸 悦海世家 浪花别墅 颐和花园别墅 银滩海景花苑 市区板块：依靠北海旅游度假区和省级旅游度假区的建设，以及人文和自然环境，发展出众多度假型物业产品。 银滩板块：银滩旅游度假区位于威海乳山市境内，东接威海，北临烟台，西近青岛，南涉黄海。 　　1992年7月开始兴建，1994年7月被批为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里，规划控制面积65平方公里，被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷” 。 产品分析 70% 北京上海天津等 联排5300 双拼7080 2006 精装 — 别墅 颐和花园别墅 银滩板块 市区板块 区域 2006.10 2008.10（未） 2007.5 2007.12 2007年 2007.11 2007.10 开盘时间 北京上海等 — 本地官员、外地商人 外地、 韩国、外地 外地 外地、本地 客户来源 60% — 售完 20% 60% 50% 55% 去化率 7300 精装 别墅 191-328㎡ 小高层 37-60㎡ 小高 别墅 银滩海景花苑 精装 毛坯 精装 精装 精装 精装 装修情况 500-2000万 300-800㎡ 别墅 碧海庄园 高层、小高层、多层、联排 别墅 多层小高高层 高层 多层高层 建筑类型 15800 150-250㎡ 99名邸 9