中原X年07月长春兆元地产铁北项目营销报告.pptVIP

区域市场分析 Part 2 项目所在区域房地产市场现状 项目所在区域在售楼盘对比分析 区域在售楼盘户型配比列表 上述楼盘户型配比显示 区域主力户型二室二厅一卫，面积在75-108㎡之间，其中80-95㎡产品居多 区域辅助户型二室一厅一卫，面积跨度较大，在49-80㎡之间，其中60-80㎡产品居多 一室一厅一卫、三室二厅一卫及三室二厅二卫在区域楼盘中所占比例很少。其中一室一厅一卫集中在45-55㎡范围内，三室二厅一卫集中在90-120㎡范围内，三室二厅二卫在区域内供应比例较少，面积区间在130-142㎡范围内 结论一 1 结论二 2 结论三 3 结论四 4 ...... 区域内项目主力户型基本上为80-95平方米的二室二厅，60-80平方米的二室一厅，辅助户型则为一室一厅、三室二厅； 区域内楼盘存在较多同质化特征，户型面积大都在32-140平方米之间； 区域户型供应以中小面积为主，致使项目总价较低，较大程度上迎合了区域居民以及项目周边企事业单位工薪阶层消费者的需求。 区域内楼盘剩余房源主要包括两部分，一是大面积房源（面积110㎡以上），二是阁楼（单独阁楼或带阁楼的跃层）； 在售楼盘户型分析 区域在售楼盘销售价格列表 价格分析 上述区域楼盘销售价格显示 区域楼盘销售价格区间在元3350-6000/㎡范围内，销售均价主要集中于4300-4900元/㎡之间，大部分项目销售均价在4500元/㎡左右； 区域楼盘销售价格最高的是证大光明城，均价在4900元/㎡左右，该项目开发规模较大，且项目地理位置、规划外立面（墙面砖）以及智能化水平等，均比同区域产品品质要高，因此价格也相对较高； 区域楼盘销售价格最低的是金质融城，销售均价在元3350/㎡左右，该项目共分两期开发，首期入市价格较低，吸引了较多的区域内中低收入者，特别是棚户区居民 区域在售楼盘成交客群特征列表 成交客群分析 成交客群分析 结论一 1 结论二 2 结论三 3 ...... 客群特征：受自身经济条件的限制，房价是其选房的首要考虑因素。对居住舒适度要求不高，但周边配套要齐全。该类人群属于理性消费人群，看中物业的性价比。 客群来源：区域内企事业单位普通员工、各专业卖场或农贸市场的小规模私营者、拆迁户及周边散户以及区域外中低收入首次置业者等。 户型需求：购房家庭三口之家的比例最大，其次是二口之家和单身一族。因此，对于所购买的户型结构，两室的比例相对较大。另外，棚户区居民及区域外中低收入购房者较倾向于小面积房源，一室、两室比例需求较大。 在售楼盘成交客群分析结论 地块分析部分 Part 3 地块基本情况 宗地SWOT分析 项目名称 兆元地产铁北项目 发展商 吉林省兆元房地产开发有限责任公司 地理位置 劳模会馆以南，北十条以西，铁北监狱以东，规划路以北 宗地图 规划总用地面积 9.3万平方米 规划总建筑面积 21.39万平方米 容积率 2.3 地块基本情况 地块基本情况表 项目东侧：未来北十条延伸至项目东侧，使本案交通更为便利；紧邻长白铁路，造成了较大的噪音污染。紧邻铁路，铁路东侧有部分老居住区。 项目南侧：规划路，未来状况尚不清楚。待规划区域。 项目西侧：规划路，未来状况尚不清楚。紧邻铁北监狱。 项目北侧：长新路为主要出行交通动线交—贯穿东环城路、亚泰北大街、凯旋路。隔街紧邻上台新区老居住区。 宗地自然情况 地块形状：本地块分为A\B两部分，B地块相对较为规则，A地块为不规则形状，局部成锯齿形。 地势情况：地势落差较大，最大落差10米左右。 商业氛围： 长新路上部分临街门市，缺乏大型商业配套。 交通配套 宗地周边道路状况一般，公交线路很少。目前只有11路、123路、8路三条公交线路经过或者路过宗地。 宗地自然情况 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1. 项目规模适中，符合需求市场要求； S2. 区域内住宅需求空间较大，为项目未来入市提供了稳定的客群； S3.政府政策对于区域发展的推动作用； W1. 项目周边配套设施较为缺乏，缺少大型购物场所； W2. 市政基础设施及交通网路有待完善； W3.周边工厂很多，项目紧邻长白铁路，环境污染严重； W4. 区域缺乏文化气息，人群素质有待提高。 Opportunity机会分析 Threat威胁分析 O1. 长春市宏观经济运行良好，带动楼市的平稳发展； O2. 区域发展潜力巨大，宗地面临良好机遇； O3. 区域在售项目的推广、价格为本案的销售奠定了良好的基础 T1. 未来政策的不可预见性，可能对本案明年的销售产生影响； T2. 项目周边待开发的地块，将成为本案潜在的威胁。 SWOT分析 从以上分析可以看出，项目具有最大优势是区域较大的升值潜力，这也是建立在整个区域综合市场环境的基础之上的；同时存在一定