第四章剩余估价法讲解.pptVIP

第四章 剩余估价法 本章主要内容 第一节 剩余法的基本原理 第一节 剩余法的基本原理 第一节 剩余法的基本原理 第一节 剩余法的基本原理 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 公共配套设施费用 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 货币的时间价值 货币的时间价值 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第三节 剩余法应用步骤 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 资金的时间价值 资金的时间价值 （10）房屋销售采用预售与现房销售相结合的方法。根据预计，商业用房可于2002年12月通过预售全部售完，单方平均售价为5500元；30%的住宅也可在2002年12月通过预售售出，单方平均售价为4000元，另外30%将在竣工当年即2005年6月出售，单方平均售价为4500元，尚有40的住宅需要在建成1年后才能售出，单方平均售价为5000元。 （11）在3年建设期内，有关开发建设资金的发生情况为：第一年投入资金的50%，第二年投入资金的30%，第三年投入20%，并假定在各年内是均衡投入的。 根据以上资料，要求用剩余法估算2002年6月该土地可以接受的受让价格。 房地产预 期销售收入 — 除土地价格以外的 房地产开发建设成本 税金 正常利润 — — 土地价格 = （1）房地产预期收入 估价时点：2002年6月，贴现率为5% 房地产预 期销售收入 — 除土地价格以外的 房地产开发建设成本 税金 正常利润 — — 土地价格 = （2）除土地价格以外的房地产开发建设成本 不考虑货币的时间价值： 考虑货币的时间价值： 房地产预 期销售收入 — 除土地价格以外的 房地产开发建设成本 税金 正常利润 — — 土地价格 = （3）税金 土地使用税： 经营税金及附加： 房地产预 期销售收入 — 除土地价格以外的 房地产开发建设成本 税金 正常利润 — — 土地价格 = （4）利息 由于之前各项投资均已估算到估价时点，此处不计算利息。 （5）正常利润 （6）土地价格 房地产预 期销售收入 — 除土地价格以外的 房地产开发建设成本 税金 正常利润 — — 土地价格 = （1）地价作为投资，但没有产生利润 （2）地价作为投资的构成部分，但没有计算利息 （3）利息可计入开发建设总成本，但不应作为计算利润的依据 不考虑货币的时间价值计算结果所存在的问题： （4）收入与成本之间的简单加减，忽略了货币的增值。 房地产预 期销售收入 — 除土地价格以外的 房地产开发建设成本 税金 正常利润 — — 土地价格 = （1）计算基础问题 （2）利润的计算基数问题 （3）宅地化率或建筑覆盖率指标的考虑 剩余法应用中需要注意的问题 以预测为基础，以平均水平为基准。 地价必须计算利息，同时也应获得利润，但计入利润不利于提高企业的资金利用率。 总结与讨论 剩余法的基本原理（概念、理论依据） 剩余法的基本公式及适用范围 关于税金 1. 关于资金的时间价值 2. 剩余法的应用 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 房地产预 期销售收入 — 除土地价格以外的 房地产开发建设成本 税金 正常利润 — — 土地价格 = 税金 土地使用税 经营税金及附加 包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。 计算因素： 土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。 该项费用有时被考虑在建筑成本中，不单独列出，若单独列出，需计算利息。 * 剩余法的基本原理 1 剩余法的基本公式和适用范围 2 剩余法的应用 3 土地影响因素 土地用途 最高最佳使用原则，合法原则 预计建成后 房地产的价格 开发建设成本 利润 投标金额 将估价对象房地产预期开发后的预期销售收入，扣除预期的正常投入费用、正常税金和正常利润后，将此余额作为估价房地产价格的一种估价方法。此价格称为剩余价格或倒算价格。 受委托方委托，根据土