第十一章房地产开发项目经济评价分析.pptVIP

工程经济学（第三版） 11 房地产开发项目经济评价 * 本 章 内 容 11.1 房地产开发项目及其前期工作 房地产开发项目效益和费用的识别 11.2 11.3 房地产开发项目财务报表的编制 引例 恒大地产成功经验 恒大集团有无数个光鲜的头衔，中国企业500强、中国民营企业20强……,它的总资产超过300亿元，是全国领先的专注于房地产投资与开发的现代化大型企业。2008年的地产行业经历了一个从高峰直线跌落至低谷的过程。同样，恒大地产也经历着跌宕起伏、发人深省的四个阶段：急速扩张、高峰直落、峰回路转、精彩纷呈。 恒大用10年的时间成就一个地产巨子，从偏居华南一隅的地方开发企业迅速发展成为全国房地产十强，又在非常的“严冬”时期成功逆转，是因为它坚持了独特的精品战略：全国范围内的“园林实景+准现楼+精装修”的精品模式，让客户提前感受现场的环境，准现楼让客户感受恒大的产品品质，不仅赢得了市场也彰显了恒大品牌的实力。在恒大资金链最为紧张的时候，恒大也没有发售部分已经实现发售条件的项目，而是坚持配套设施完善和高附加价值到位后才正式发售。恒大在园林环境、主体施工、样板装修等方面慢工细雕，大大加强了购房者的“第一眼”认可度。 启示：由于房地产本身所具有的居住属性和投资属性，造成其受国家宏观调控政策的影响较大，导致房地产项目本身风险不易掌控，因此有必要对房地产开发项目财务评价单独介绍。 本章知识结构图 * 以预售、预租或开发完成后出售、出租、 自营的各种组合方式得到收入，回收开发 资金，获取开发收益，以达到盈利的目的 以预租或开发完成后出租的方式得到收 入，回收开发资金，获取开发收益，以 达到盈利的目的 以预售或开发完成后出售的方式得到收 入，回收开发资金，获取开发收益，以 达到盈利的目的 （1）按未来获取收益的方式分类 ※11.1 房地产开发项目及其前期工作 11.1.1 房地产开发项目分类 房 地 产 开 发 项 目 出售型房地产项目 出租型房地产项目 混合型房地产项目 * 居 住 用 途 的 房 地 产 项 目 商 业 用 途 的 房 地 产 项 目 工 业 用 途 的 房 地 产 项 目 特 殊 用 途 的 房 地 产 项 目 土 地 开 发 项 目 ※11.1 房地产开发项目及其前期工作 11.1.1 房地产开发项目分类 （2）按用途分类 房地产开发项目 * 1）投资环境的调查与预测 2）市场状况的调查与预测 主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自 然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或 将要发生的重大事件或政策对房地产开发项目的影响， 要做出充分的了解和估计。 主要内容包括：（1）供求状况 （2）商品房的价格、租金和经营收入 （3）房地产开发投资和经营费用、税金的种类 及其支付的标准和时间 ※11.1 房地产开发项目及其前期工作 11.1.2 房地产市场调查与预测 （1）市场调查与预测的内容 * （2）房地产市场调查和预测方法 房地产市场调查方法 房地产市场预测方法 抽样调查法 直接调查法 间接调查法 专家判断法 历史引申法 因果预测法 ※11.1 房地产开发项目及其前期工作 11.1.2 房地产市场调查与预测 普查法 * ※11.1 房地产开发项目及其前期工作 11.1.3 房地产开发项目策划 产品经营方式的分析与选择 开发时机的分析与选择 融资方式与资金结构的分析与选择 合作方式的分析与选择 区位分析与选择 开发内容和规模的分析与选择 1 2 4 6 3 5 * （1）财务评价 （2）综合评价 财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算 房地产开发项目的财务收入和财务支出，分析项目的 财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项 目的财务可行性。 综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和 计算房地产开发项目对区域社会经济的效益和费用， 考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济 合理性。 ※11.1 房地产开发项目及其前期工作 11.1.4 房地产开发项目经济评价的内容 * 房地产开发项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售（出租）收入；财务支出（费用）主要表现为开发建设投资、期间费用和税金等各项支出。财务效益和费用的范围应遵循计算口径对应一致的原则。 ※11.2 房地产开发项目效益和费用的识别 11.2.1 投资与费用 * 开发项目总投资 工程 建设 投资 期间 费用 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费用 管理费用 其他