小产权房入市相关法律问题分析研究.pdfVIP

目录 摘 要 I Abstract II 引 言1 一、小产权房的界定3 （一）不同语境下的小产权房3 （二）小产权房的界定4 （三）小产权房与商品房、经济适用房的比较5 二、小产权房产生的原因7 （一）经济社会原因7 （二）法律制度原因——土地的城乡二元结构10 三、小产权房交易的法律障碍14 （一）集体土地所有权制度缺陷14 （二）我国房地一体的立法模式17 四、小产权房纠纷的处理20 （一）小产权房交易的违法性评价20 （二）小产权房交易的社会合理性21 （三）对小产权房买卖合同效力的认定22 （四）处理现存小产权房纠纷应考虑的因素24 五、 未来解决小产权房的根本途径——建立集体建设用地使用权自由流转制度 28 （一）集体建设用地使用权自由流转的必要性与可行性28 （二）集体建设用地使用权入市制度障碍的消除30 （三）相关配套制度的完善33 结 语35 参考文献36 致 谢39 攻读硕士学位期间发表的学术论文目录40 摘 要 小产权房不是法律概念，是在集体土地上建造的房屋交易的通俗表达。随 着城市房价的日益高涨，小产权房交易日益活跃并引起了社会的广泛关注。我 国现行法律对小产权房交易未作明确规定，一些国家政策有所涉及，处理小产 权房纠纷还存在较大困难。《物权法》制定后，尤其是集体土地制度改革的背景 下，对小产权房有关法律问题的研究具有一定的理论和实践意义。 本文第一部分是对小产权房的界定。文章在对不同语境下的小产权房的含 义分析的基础上，对小产权房进行了法律层面的界定，即在集体土地上建造的 作为商品房销售的房屋。 第二部分是对小产权房产生原因的阐述。小产权房的产生，是经济社会原 因和法律制度原因共同作用的结果。城镇化进程的加快和新农村建设的推进给 小产权房提供了契机，城市房价飙升使得购房者甘冒风险购买小产权房，另外 政府监管不力和现行的住房保障体系不完善也是小产权产生的重要原因。土地 的二元制度是小产权房产生的根本原因。农民试图打破政府对集体土地增值收 益的垄断，重构利益分配格局。 第三部分是对小产权房交易法律障碍的分析。文章通过对我国集体土地所 有权的缺陷和房地一体的立法模式的分析，指出在我国房地一体的模式下，小 产权房交易违反了对集体土地使用权流转的限制性规定。 第四部分是对小产权房纠纷处理的探讨。小产权房不必然违法，而是处于 法律上的“灰色地带”，其存在对平抑房价、促进新农村建设等方面具有一定的 积极意义。在处理因小产权房交易而引发的纠纷中，有必要对小产权房买卖合 同效力进行判定。开发或者变相开发的小产权房买卖合同无效，除此之外宜认 定有效。处理小产权房纠纷还需综合考虑各种因素，分类采取有针对性的补救 措施。 第五部分是对未来小产权房解决途径的探讨。文章指出，针对我国小产权 房引发的根本原因，建立集体建设用地使用权流转制度，完善农村社会保障制 度等相关配套制度，有助于从根本上解决小产权房问题。 关键词：小产权房；房地一体；集体土地所有权；集体建设用地使用权； 流转 I Abstract “Uncompleted-Right” House refers to a general expression for the trade practice of property built up on lands which are collectively owned in China. It should not be understood as a legal conception. As the urban housing price reachied its height, the trading activity in the market of “Uncompleted-Right” House has witnessed a ste