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××山庄发展规划建议 目 录 一、前言 二、深圳市房地产总体概况阐述 ㈠、深圳市房地产总体概况 ㈡、深圳市房地产现状概况 ㈢、深圳市房地产总体走势分析 三、龙华房地产发展 ㈠、龙华镇简介 ㈡、龙华房地产发展 ㈢、龙华房地产发展趋势 ㈣、龙华房地产康居型住宅特点 ㈤、项目片区未来竞争预测 四、荔花山庄项目分析及相关建议 ㈠、荔花山庄总体数据资料 ㈡、本项目地块价值预测 ㈢、项目定位分析建议 ㈣、一期工程开发存在的欠缺及解决思路 ㈤、项目整体规化思路及建议 五、后序 一、前言 房地产投资在经历了前期短暂、简单的开发即获暴利过程后，现在已经逐渐向着一个正常的市场环境发展：激烈竞争与逐步成熟的买方市场并存，致使房地产开发在依然呈现出高回报的背后，也使其所要面临的风险达到新高。 由此，房地产代理市场亦逐渐规范；这也给地产发展商们解决了一个难题：建好的房子如何才能转兑出应有的利润？ 然而，事实上房地产代理商整体水平的高低，将直接影响到发展商所开发项目利润回报率的高低。 如何来做好房地产项目的代理工作，使发展商所开发的项目达到最高的利润回报点？我们（建华地产物业顾问有限公司）在阐述了自己的全程代理模式的同时，也对本项目的开发、结合我们对本区域市场的了解程度，做了一个初步的项目发展策略分析，以进一步拓展彼此之间的思路，实现双方的友好合作！ 知已知彼，不断探讨创新，方能百战百胜，这也是我们长期以来所坚持的工作方式。 二、深圳市房地产总体概况阐述 ㈠、深圳市房地产总体概况 ⒈ 2001年度深圳的房地产市场可概括为：楼市热点多发展空间大深圳版TOWNHOUSE新鲜出炉，并形成理性共识：TOWNHOUSE只是新产品，不是主流产品。新都市主义重视强调在都市区域内进行有效合理的填补性开发及利用，将现代生活诸多要素进行充分整理，使居住、工作、购物、休闲等“链”结起来，构成一个完善、便利、现代的生活空间。教育与地产恋爱，在深圳已是普遍现象，年尤其突出，学校不仅仅是楼盘的一个卖点，同时也是一个发展空间非常大的朝阳行业。成功的学校可以成为房地产开发企业的又一利润增长点。??? 水景住宅再度升级，亲水住宅尤其是海景年深圳楼市热卖点之一。“运动的才是美丽的”。随着生活质素的提高，人们更加关注健康，房地产市场也兴起了以“运动健康”为概念的楼盘，特别是申奥的成功，使得“运动”这一主题深入人心。绿色住宅、生态住宅、环保住宅如同一个个令人欣的跳动音符，给普通百姓带来对美好生活的憧憬和遐想。在深圳，伴随着旅游业的蓬勃发展，以华侨城为代表的深圳旅游地产已初具规模。??? 2002年 新年度的深圳典指在去年的基础上将深圳划分为10个片区，它们是：后海片区、前海片区、华侨城片区、南山商业文化中心区、蛇口片区、香蜜湖片区、深圳中央商务区、红树林海景片区、宝安新城片区、龙华片区。 2002年第一季度，春节淡季过后，深圳市楼盘推广力度逐渐加大，市场开始活跃。进入3月份，住宅市场全面走出春节后市的预热状态，开始了一轮波澜壮阔的楼市大角斗，环香蜜湖的“湖滨大战”打响，深圳湾的“海湾战争”也拉开了序幕。整个1季度已经有十余个新盘推出，新增住宅供应量超过82万平方米。 ????从市场需求看，深圳住宅市场购买力仍然旺盛，人民币存款利率下降的调控效果已经开始显现。根据深圳统计局的最新统计数据表明，2002年前3月，深圳商品房销售价格总水平上升了1.4%，其中住宅同比上升了1.7%。从双休日售楼处络绎不绝的看楼人群可以看出，市民看楼、买楼的积极性高涨，高素质、口碑好的楼盘更是得到追捧。 外销比例将快速增长； 三、龙华片区房地产发展 ㈠、龙华镇简介 龙华镇地处宝安区东部，南连福田区、罗湖区和南山区，北接观澜镇，东邻布吉镇，西靠石岩镇，是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区；全镇面积98平方公里，辖龙华、同胜、龙胜、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三联九个行政村和龙园、景龙两个居委会；居住人口达36.6万，其中常住人口约 2.4万。 ⒈ 交通状况 龙华镇内交通四通八达，梅观高速公路、机荷高速公路、布龙公路、石观公路、平南铁路均贯通全镇，全国最大的陆路海关---梅林海关也座落在龙华境内。 ⒉ 区域规划面积 龙华城市规划面积达41平方公里，到目前为止，已建成32个居民住宅区、18个工业区，面积达25平方公里。 ⒊ 文体设施建设 镇内建有广播电台、有线电视台、图书馆、新华书店、文化艺术馆、影剧院等，全镇8个村级图书馆也基本建设完毕，藏书达4万多册。 ⒋ 安全文明建设 大力推进“绿化、美化、净化、文化”工程，积极实施“一镇一广场”、“一村一公园”、“一街一景点”的环境建设目标；同时，通过开展社会治安综合治理和安全文明小区建设，使生活环境更加安全、文明。 ⒌ 工业 投资环境的不断优化，吸