房地产定价法精要.pptVIP

房地产定价方法 【1】制定均价 1 确定市场调查的范围和重点，以项目为核心，半径两千米的范围是重中之重若范围不够，可再扩大，凡是竞争对手都应纳入视线范围，重点市场比较应不少于6个，二手楼价格也应适当考虑。 对影响价格的各因素以及权重进行修正，不同类型房地产的价格，影响因素不同，截断不同，同一类型房地产的各个价格影响因素权重不同，最好是与销售人员，尤其是在同一区域买楼的销售人员座谈分析。 对每个重点市场进行调查 交易情况修正，根据本楼盘预计发售的形象进度为基础，根据市场各个楼盘的 形象进度的工期进行修正，为此，要了解市场依据发售时的形象进度；以本盘的目标销售速度为基础对比市场上不同楼盘的销售速度进行修正，为此，必须了解市场依据发售的时间和销售率；必要时依据广告投入进行修正；各楼盘发售时的形象进度，发售时间，广告投放，最好有记录。 ? 市场比较结果表，每个市场比较进行的调整包括：最低价，最高价，平均价，特别楼层价（高，中，低，每5层一个）；形成表格，便于比较。 2 3 4 5 比较定价法 房地产定价方法 【2】制定分幢，分期均价 1 2 分幢，分期之前，先将各幢，各期面积即占总面积比例算出，以方便找到平衡。 分幢，分期的思考出发点：根据各自的相对位置，条件等，细化，找准均价；根据销售阶段的政策安排，找出项目不同阶段最适合的均价 比较定价法 房地产定价方法 【3】层差和朝向差的确定 1 2 3 4 5 6 关注最低曾和最高层的（除顶层复式的标准层）的总差距，例：从一般来看，当每幢层差大于4000元，销售一般从底层开动；当每幢层差小于1500元，销售一般从高层开动，在制定价目表时，选择竞争对手的薄弱处，制定有竞争力的价格，不论是1-5层，还是10-15层，或是25-30层，通过层差的反复试算，可以达成，关注同层最高价，最低价的差距，在某一方向特别景观时尤为重要。 ? 层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000元，甚至更高完全取决于销售需要，朝向差根据景观，朝向（采光，通风，根据情况可以单列）遮挡，户型面积，户型设计等因素，分析每个户型，层差跳动的可能点是：景观突变的楼层；吉数8、9、22、28等；如9层和10层之间，19层和20层之间等。 ? 档次越高的楼盘，客户对层差和朝向的敏感性越低，例如：某市2002年推出的豪宅项目，其南向高层层差比较大，客户对层差的反映并不强烈。 ? 根据不同的层差和朝向差，模拟不同的销售情况，进行方案比较，选定方案。 ? 高层顶层、多层低层带花园的特殊单位应特殊考虑，适当的同层单位差会表现在每个单位都会成交。 ? 恰当的层差和朝向表现为销售迅速突破。 比较定价法 房地产定价方法 【4】特别调整 确定每一市场比较楼盘的项目调整因素及其比重，同时计算比较后的价格对 住宅项目来说，调整因素有： 地域因素 楼盘个别因素 物业管理 工程形象进度 营销 1 2 3 4 5 比较定价法 某项目均价的制定 1.根据目前市场在售楼盘，选区市场比较楼盘，根据经验确定对本项目的权重： 同质同区：楼盘A20% 同质同区：楼盘B15%、楼盘C15%、楼盘D10% 异质异区：楼盘E10%、楼盘F15%、楼盘G10% 异质异区：楼盘H15% 2.根据市场调查和经验进行项目因素调查，如下图: 在表中，打分取值在—1 ～1之间，表示各因素的影响程度；楼盘折实均价为该比较楼盘 实际销售均价；价格实现取值为0至1，表示实价销售程度； 比较价格=折实价格×(1+合计得分）。 3.根据选定的市场比较楼盘比较价格，得出该项目的均价，如下表，本项目均价等于个楼盘权重 值之和，根据下表本项目的均价为3783元 房地产定价方法 【4】特别调整 比较定价法 楼盘A项目因素调查表 定价因素 细化因素 权重 打分 得分（%）=“权重” ד打分” 备注 地域因素（46%） 环境（29%） 升值前瞻 3 0.2 0.6 临界新中心区 生活氛围 7 0.1 0.7 人文气氛 7 0 0 自然环境（噪声） 7 0 0 噪声较大，景观较好 治安状况 3 0 0 区域印象 2 0.1 0.2 交通（7%） 车行、管制 2 0.1 0.2 公共交通 2 0.2 0.4 关口 3 -0.2 -1 配套（10%） 学校、幼儿园 5 0.1 0.5 菜场、商场 3 0.2 0.6 医院、银行 2 0 0 楼盘个别因素 规模（显示配套、空间、房地产开发商实力、升值潜力及社会影响力） 5 -0.2 -1 总建筑面积约为6万平方米，32层4幢 平面设计（实用、面积、有新意、朝向、通风、采光、每梯几户、是否为当前流