房地产估价课件精要.ppt

* （3）工料测量法 先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量和人工时数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的单价和人工费标准，最后将建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，求取建筑物重新购建价格。 优点：详细、准确 缺点：费时、费力。 适用对象：具有历史价值的建筑物 第四节 旧房地产的成本法估价 * 工料测量法示例 项目 数量 单价 成本（元） 现场准备 3000 水泥 6500 沙石 5000 砖块 12000 木材 7000 瓦面 3000 铁钉 200 人工 15000 税费 1000 其他 5000 重新购建价格 57700 第四节 旧房地产的成本法估价 * （4）指数调整法 利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价。 第四节 旧房地产的成本法估价 * 4.3 建筑物的折旧 1. 建筑物折旧的概念和原因 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因造成的建筑物价值损失 。即： 建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值 建筑物折旧的原因 （1）物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。 包括： 1）自然经过的老化 2）正常使用的磨损 3）意外破坏的损毁 4）延迟维修的损坏 第四节 旧房地产的成本法估价 * （2）功能折旧 又称精神磨损、无形损耗，指建筑物在功能上相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。 原因：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。 （3）经济折旧 又称外部性折旧，指建筑物本身以外的各种不种因素所造成的建筑物价值损失。 原因：经济因素、区位因素、其他因素。 （ 第四节 旧房地产的成本法估价 * [练习] 某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。 第四节 旧房地产的成本法估价 * 2. 建筑物折旧的求取方法 有年限法、市场提取法和分解法三种。 一、年限法 年限法有关的概念 （1）建筑物的自然寿命与经济寿命 （2）实际经过年数和有效经过年数 （3）剩余自然寿命和剩余经济寿命 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。 第四节 旧房地产的成本法估价 * 1. 直线法 直线法的年折旧额的计算公式： Di－－－第i年的折旧额 C－－－－建筑物的重新购建价格 S－－－－建筑物的净残值 N－－－－建筑物的经济寿命 R－－－－建筑物的净残值率 第四节 旧房地产的成本法估价 * 年折旧率： 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式： 第四节 旧房地产的成本法估价 * 直线法折旧下的建筑物现值计算公式： 建筑物的经济寿命＝有效经过年数＋剩余经济寿命， 即： 第四节 旧房地产的成本法估价 * [练习] 某建筑物的建筑面积为100平米，单位建筑面积的重置价格为500元/平米，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。 第四节 旧房地产的成本法估价 * 解：年折旧额 折旧总额 建筑物现值 第四节 旧房地产的成本法估价 * 2. 成新折扣法 计算公式： 其中，V为建筑物的现值，C为建筑物的重新购建价格，q为建筑物的成新率。 用直线法计算成新率的公式为： 当R＝0时， 第四节 旧房地产的成本法估价 * [例] 某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。试用直线法计算建筑物的成新率。 解： 第四节 旧房地产的成本法估价 * 二、市场提取法 指利用与估价对象建筑物有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。 利用市场提取法求出的年折旧率，可以求取建筑物的经济寿命，即： 建筑物经济寿命＝1/年折旧率 第四节 旧房地产的成本法估价 * 市场提取法的步骤： 1、大量搜集交易实例； 2、从交易实例中选取三个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例； 3、对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等有关换算、修正和调整。 4、求取可比实例在其成交日期时的土地价值，将可