电大房地产估价考试复习题参考答案资料.docVIP

1、对于任何一块土地，根据马克思的思想，其地租量均等于该块土地所提供的产品的市场价格减去该块土地生产该产品的个别生产价格。( 对) 2、有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/ m2，残值率为5%，用定额法计算出建筑物的现值为( 、105.75)万元。 3、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了(、土地形状)对地价的影响。4、估价上的折旧注重的是(、价值的减价修正)。5、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为O，按直线法确定其成新率为(、80 )%。 6、房地产按开发程度来划分，其中包括以下( )类。 A、生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地D、现房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地产 7、关于收益法适用的条件是( 、房地产的收益和风险都能较准确地量化)。 8、有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，那么乙的价格高于甲的价格。( 、错) 9、关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为：( )。 D、房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产 10、21.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是(、④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨ )。 ①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的、估价对象、估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告 11、商业用地房地产位置的优劣主要取决于( 、繁华程度、临街状况)。12、应归档的估价资料包括( )。B、与委托人签订的估价委托合同C、向委托人出具的估价报告(包括附件)和实地查勘记录 D、估价过程中的不同意见和估价包括定稿之前的重大调整或者修改意见记录E、估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料 13、基准地价修正法可以被定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。( ) A、对 14、某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(56.8% )。15、在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积l10m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为( 、乙丙甲丁)。 16、在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，并不是一定要化为单价。(错) 17、建筑物的重新构建价格是( )的价格。B、估价时点时 C、客观D、建筑物全新状态下 18、在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。( A、对) 19、对于一宗房地产的价格，通常由( )所构成。 A、土地取得成本 B、开发成本C、销售税费、投资利息 D、管理费用21、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。(、错) 22、母公司与子公司之间、公司与其职工间的房产交易，由于相互间比较了解，成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。( 、错) 23、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。 A、536 B、549 C、557 D、816 24、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( 、②①③⑤④⑥⑦)。 ①选取可比实例;②搜集交