南京中冶颜料坊项目取地可行性研究解读.ppt

项目位于六朝古都、政治文化中心及南北咽喉的南京 项目位于主城区核心区域，城市中心的南部板块、紧邻主干道，处于南京新街口商圈和夫子庙商圈的边缘地带 项目位于南京主城区核心地段，距新街口商圈1000米，距夫子庙约250米 且项目紧邻城市主干中山南路 位于历史风貌保护区与城南传统民居风貌保护区，处于“门西传统民居片区”与“南捕厅传统民居片区”之间，属于秦淮河风光带这一环境风貌保护带 地块是衔接南捕厅历史风貌区与城南（门东、门西）传统居民风貌 保护区的重要节点 地块西部沿河部分又是“秦淮风光带环境保护区”的重要组成部分 南京总体规划确定了13片环境风貌保护区和12片重要历史文物保护地段，其中“门西传统民居片区”与“南捕厅传统民居片区”都是位于主城内的重要历史文物保护地段片区；秦淮河风光带是位于主城内的6片环境风貌区之一 项目为南临集庆路，东靠中山南路，北依洋珠巷，西为内秦淮河的锥形地块，周边总体形象破旧杂乱 中山南路，城市主干道 ，6车道 ，车流量大 集庆路， 洋珠巷， 内秦淮河 ， 项目周边银行、学校、医院等生活配套完备交通路网完善，高城市价值成熟板块 周边生活配套设施齐全：周边拥有银行、邮政、电信、超市、餐饮、娱乐等生活配套设施 项目交通便利：东侧的中山南路是城市主干道；其下有地铁1号线，地块北对面与东对面是地铁三山街站的出站口；公共交通方便，拥有23路、38路、100路等公交线路 项目地块内部已基本拆迁完毕，需保留历史街巷与建筑，东北角有部分地铁设施用地 保留城市街巷机理： 地块较为完整，内部有多条保存历史传统机理街巷，需保留两条历史街巷，牛市街以及颜料坊街 保留建筑：内部已基本拆迁完毕，保留颜料坊、云章公所两处建筑 地铁：项目地块东北角有地铁设施用地近2000平米 项目地块历史文脉丰富，见证了明清两代南京城南丝织业、染织业兴盛 街巷：牛市、凤凰井等 桥梁：新桥、上浮桥 作坊：颜料坊、弓箭坊、黑簪巷、酱园、织锦作坊等 市集：鱼市、丝市口 寺庙：财神会、关帝会、轩辕庙 会馆：湖州会馆、山西会馆、云章公所、酱业公所 商铺、社学、茶馆、客栈等 湖州会馆和云章公所均是与丝织业有关的行会组织，湖州会馆作为原料出产地在此占据重要地位 项目为混合用地，有严格的建筑限高以及容积率设置，且高昂的土地价格增加了项目的开发风险 项目建筑限高条件严格限制，且容积率 1.37，对项目规划提出极高的挑战 项目成本高，楼面地价突破10000元/㎡，每平米开发总成本已接近周边项目高档小高层的售价 项目周边楼面地价在8700-15000元/㎡，而门东地块带限高条件的地价比较低，本项目地价高 项目临近三山街地铁口 ，对该资源的利用提出挑战 地铁1号线用地 ：约 2000平方米， 地上部分的使用 ：要与地铁部门达成书面协议，地上 部门宜一并 纳入整体规划统一建设，详细规划方案设计时，与现状地铁 （机电房、出风口等）的衔接需与地铁部门进行协商解决 地铁对未来项目地下 空间的使用具有一定的障碍 客户目标 基于项目限制条件与目标，提出项目可能的两个发展方向 客户目标： 销售型物业为主要现金流 持有优质的经营性物业 南京商业市场呈现以下四大商圈：中央门商圈、湖南路商圈、新街口商圈及夫子庙商圈，本项目处于夫子庙商圈的边缘 南京的GDP增幅连续五年保持在15%以上，进入商业以数量为主、数量和质量并重的快速发展阶段 以南京从业人口及人均商业面积指标考量，南京的商业规模与国内一线城市及发达国家仍存在较大差距，发展空间较大 但全市商业用房总体特征表现为：供应量大、消化率低、产品积压严重、商铺市场竞争激烈 经调研，南京商业市场竞争激烈，利润率较低，小型商铺利润率相对较高 南京商业市场总体有一定发展空间，但供应量大、消化率低、竞争激烈、利润率低，与企业回现目标冲突，缺乏商业地产操作经验，所以本项目不适宜走大规模商业为主的发展方向 项目地块处于从新街口商业中心沿中山南路租金递减的低谷 项目地块周边现已有2家体量较大较集中的商业体，包括主打综合体验SHOPPINGMALL概念的水游城及与本项目原概念规划性质相同的、复古风格的熙南里 国内首家大体量运河城概念SHOPPINGMALL综合体，凭借开发商娴熟运营管控能力，引进高端物业管理，打造高端的购物休闲消费集中场所 “熙南里” 是围绕甘熙故居进行的保护性开发项目，是南捕厅街区文化保护和环境改造工程的重要组成部分 项目发展得到政府的支持，以具文化底蕴的明清传统民居建筑群的建筑形式的风情商业街，但业内人士均不看好其发展前景 地铁商业包括地铁周边集中型商业、沿街商业和地铁商铺，目前较高的人流量并没有达到理想的经营业绩 鉴于对项目周边的竞争分析，不建议项目地块做大规模集中式商业或沿街商铺，可考虑分流未来周边项目产生的客户，适当做其