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对城市土地一级开发的管理和控制 张成祥 贵州省建筑设计研究院 摘要：城市土地一级开发是近年来我国土地制度改革和土地市场化的产物，是通 过征地、拆迁和大市政建设等手段，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线 铺设到宗地红线的土地综合开发制度。城市土地一级开发，使土地的权属性发生 了转变了，政府回收了原本转让出去的部分土地使用权，即拥有了所开发土地的 完整所有权。当前形势下，城市土地的一级开发工作已经成为增加政府投资项目、 宏观调控市场经济的重要措施，因此加强对一级开发的管理和控制工作势在必 行。本文将简要介绍我国城市土地一级开发的现状，点出其中存在的主要问题， 并针对这些问题提出相应的管理和控制措施。 关键词：城市土地一级开发；具体内容；发展现状；存在问题；管理；控制。 正文： 一、城市土地一级开发的含义及主要流程 1.1 城市土地一级开发的含义 城市土地一级开发，是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城 市国有土地进行统一的征收、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建 设，使该区域范围内的土地达到相应的建设条件，再对将其有偿售出或转让的过 程。 1.2 城市土地一级开发的现状 随着市场经济发展对于土地的需求不断上升，城市土地的开发建设工作得到 了广阔的发展空间。目前，城市土地的一级开发依然处于上升阶段，但其对推动 社会经济发展，维持城市土地供求平衡，宏观调控市场经济的作用已经逐渐显露 出来，具有非常良好的应用发展前景。 1.2 现阶段城市土地一级开发的主要流程 1）根据城市的国民经济发展状况、实际发展规划策略和土地规划的基本原则， 编制土地储备开发计划； 2）城市土地的所有者在获得土地征用者所在的地级政府或主管部门同意后， 向土地资源部门提出开发申请，相关部门对土地进行预审后，确定土地开发的方 式； 3）根据对土地开发区实际情况的调查研究和分析，统筹安排好各项土地开发 工作，根据开发需求预算成本，最终编制土地开发的实施方案； 4）由当地政府牵头，组织好土地开发项目的招投标工作，并授权确定开发主 体，同时签订好《土地开发管理委托协议》； 5）完成土地开发主体的筹资、规划、审核、拆迁等手续，并组织实施大市政 建设工作 6）竣工后，审核验收土地开发建设项目，验收合格的土地纳入政府土地储备 库，合适时进行公开交易。 二、城市土地一级开发面临的主要问题 城市土地一级开发是政府宏观调控市场经济、维持经济发展稳定的重要措 施，这种土地开发模式能够充分保护并高效利用城市土地，缓解城市土地供求关 系紧张的局面。由政府主导的土地一级开发模式，有效避免了土地资源自主在市 场流通过程中，由于经济市场的恶性竞争而造成的土地资源浪费现象，控制了土 地资源经济泡沫的产生。现阶段，城市土地一级开发工作主要包括征地、拆迁、 安置补偿和进行大市政建设等，由于起步发展较晚，这种土地开发模式在各个环 节上依然存在不少的问题。 2.1 土地开发资金的筹集方式单一 城市土地一级开发对于资金的需求量较大，几乎所有建设环节都涉及到大量 的资金流动。目前土地一级开发资金的筹集方式主要有银行贷款和政府财政拨款 两种，这样的资金筹集方式相对单一，缺乏更为灵活有效的融资方式，一定程度 上制约了土地储备和土地一级开发的规模。同时，由于开发后的土地只有在使用 转让后才能获得收益，这就使得土地资源的储备机构的资金回笼速度较慢且来源 不稳定，进而制约了城市土地一级开发资本的积累和投资融资能力的增强。 2.2 开发资金的大额度流动过于频繁 土地一级开发的一个主要特点就是资金的流动量大，从筹资融资、征地拆迁 补偿到土地资源的交易，在每一个环节上都需要大额度资金的频繁流动来维持基 本的作业，同时在土地开发过程中，资金的来往流动对象较为复杂，这就给资金 的核实工作带来的难度，很有可能造成款项收据不合理、没有按照相关制度对土 地出让收支进行管理、资金没有按照约定及时到账等多方面的问题。 2.3 没有正确使用土地一级开发的行政权力 土地储备机构作为主管土地一级开发建设和转让工作的主管部门，拥有对土 地一级开发市场的垄断权和自由裁量权。但是由于社会监管力量的不足，在土地 一级开发的很多环节上，由于涉及的资金量较大，经常会出现权力越界、贪污腐 败的现象。在实际运作中，如果土地储备机构对自由裁量权的使用不当，就会导 致运行程序不规范，影响土地一级开发工作的正常有序进行。 2.4 土地开发专业人员紧缺