第4章不动产投资市场分析祥解.ppt

* 主讲人：李军峰 * （3）不动产产品调查 不动产产品的调查一般来说包括以下内容： ①商品形态及供求状况调查 商品形态调查就是要了解某个区域市场在某段特定时间存在的产品形态的信息 ②市场占有率调查 绝对市场占有率，是指企业生产的产品在一定时期内的销售量占同类产品市场销售总量的份额； 相对市场占有率，是指本企业某种产品销售额与同行业销售额最高的企业同种产品销售额的比值。 ③市场趋势调查 * 主讲人：李军峰 * （4）不动产价格调查 不动产价格调查包括：影响不动产价格变化的因素；不动产市场供求情况的变化趋势；开发项目所在区域不动产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。 * 主讲人：李军峰 * 3. 市场调查的步骤 通常，市场调查可按照以下程序进行： （1）确定问题及调查目标 调查项目可以分成三类：一类是试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；另一类是描述性调查，即明确一些特定的量值；第三类是因果性调查，即检验因果关系。 （2）收集信息资料 信息资料的收集渠道有多种，有些资料需要在日常工作中不断地收集，有些需要定期收集，而一般的信息是在需要的时候通过市场调查活动进行收集。 在市场调查中，信息收集是成本最高，也最容易出错的阶段。 * 主讲人：李军峰 * （3）初步市场调查 一般来说，可从收集企业内外部资料入手，分析问题产生的线索，寻找问题的症结。 （4）调查设计和计划制定 在收集信息资料以及初步调查后，可以提出调查的命题和实施的计划，确定调查的方法，做好调查表、调查问卷等的设计。 * 主讲人：李军峰 * （5）现场调查 现场调查就是按照制定的计划，通过各种方式，到调查现场获得原始资料和收集由他人整理过的次级资料。 （6）信息分析 该阶段的主要任务是从收集的信息和数据中提炼出与调查目标相关的信息，对主要变量可以分析其离散性并计算平均值。 （7）撰写和提交调查报告 * 主讲人：李军峰 * 4.3 不动产投资市场分析 4.3.1 不动产市场分析的概念 不动产市场分析：通过信息将不动产市场参与者与不动产市场联系起来的一种活动，即通过不动产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助不动产市场的参与者掌握市场动态、把握机会或调整其市场行为。 * 主讲人：李军峰 * 市场分析的作用表现在以下方面： （1）在开发过程中，通过市场分析能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品生产。 * 主讲人：李军峰 * （2）市场分析结果能否支持项目财务可行性的结论，是金融机构决定是否提供开发贷款的先决条件。商业银行要求开发项目贷款评估报告中必须包括市场分析的内容。 （3）相关专业人员必须通过市场分析将目标市场的认识反映到建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面，以满足市场需求。 * 主讲人：李军峰 * （4）在市场分析的基础上，市场营销人员才能把握目标市场特征，并在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等。 （5）租户和购买者在判断租买时机和价格时，非常需要市场分析的支持。尤其是购房者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场状况的分析，以便制定出明智的决策。 * 主讲人：李军峰 * 4.3.2 不动产投资市场分析的内容 1. 市场区域的决定 市场区域：主要需求的来源地或主要竞争物业所在地，包括与目标物业相似的竞争空间的需求和供给。 定义市场区域的工作内容包括描绘市场区域、在地图上标出市场区域的边界、解释确定市场区域边界的依据。 * 主讲人：李军峰 * 在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具，最主要的交通形式，自然障碍，竞争项目，经济和人口情况。 影响市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征，建筑、高速路或铁路阻碍，人口密度的大小，政治区域、市区和郊区、学校间的区域，邻里关系和人口的家庭收入、社会地位、民族等形成的市场区域特征，城市规划确定的区域类型和规模，竞争性项目的区域等。 * 主讲人：李军峰 * 2. 宏观因素分析 宏观因素分析：投资者就影响整个不动产市场的宏观因素进行分析，目的是认识国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。 在这个过程中要收集和分析的数据包括： 国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策等。 在此基础上，投资者还要分析其所选择的特定开发地区的