第7章不动产开发投资项目绩效评价祥解.pptVIP

* 主讲人：李军峰 * （4）对IRR的修正 一是分离法。 这种修正首先假定一个资本机会成本，分别对现金流入与现金流出进行处理。具体地说，就是先计算所有现金流入在项目期末的终值，再计算所有现金流出的现值，然后再利用插入法求解IRR。二是引入财务管理回报率修正IRR。 * 主讲人：李军峰 * 3. 净现值与内部回报率的比较 （1）内部回报率评价原则 （2）净现值评价原则 * 主讲人：李军峰 * 7.2.3 基于动态指标的绩效评价准则与投资决策 1. 规模差异项目评价准则 2. 相互排斥项目评价准则 3. 互相依存的投资决策 * 主讲人：李军峰 * 7.3 项目清偿能力分析 7.3.1 全部投资回收期 全部投资回收期是指以不动产投资项目的净收益来抵偿项目全部投资所需要的时间。该指标（通常以年为单位）一般从项目开发开始年进行计算，其表达式为： * 主讲人：李军峰 * 计算的具体程序和方法如下： （1）根据每期预期现金流入和现金流出情况计算每期的净现金流； （2）根据每期的净现金流计算累计净现金流； （3）运用累计净现金流数列，计算求得投资回收期。计算公式为： （4）运用计算所得的投资回收期进行投资决策。 * 主讲人：李军峰 * 7.3.2 资金流动性分析 1. 资产负债率 资产负债率是项目各年负债合计与资产合计的比率，它反映了项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力，也是反映项目偿债能力的最主要的指标，计算公式为： 资产负债率＝负债合计/资产合计×100% * 主讲人：李军峰 * 2. 流动比率 流动比率是项目各年流动资产总额与流动负债总额的比率，它是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。其计算公式为： 流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％ * 主讲人：李军峰 * 3. 速动比率 速动比率是项目各年速动资产与流动负债的比率，它是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。其计算公式为： 速动比率＝速动资产/流动负债×100% * 主讲人：李军峰 * 7.3.3 国内借款偿还期 国内借款偿还期是指在国家财税制度及不动产项目的具体财务条件下，以项目建成后可用于还款的资金偿还项目借款本金和利息所需要的时间。 借款偿还期可由资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接推算，以年表示，具体计算公式为： 借款偿还期＝（借款偿还后开始出现盈余年份数－开始借款年份）＋当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额 Id＝ * 主讲人：李军峰 * 当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。 需要说明的是，对于不动产项目而言，其投资回收的资金除用于清偿债务外，还有相当大的一部分资金要用于再投资。 因此，当年用于还本付息和再投资的资金之和，不能超过当年可运用资金的总和。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 主讲人：李军峰 主讲人：李军峰 * 主讲人：李军峰 * 第7章 不动产开发投资项目绩效评价 7.1 绩效评价指标体系与绩效评价基本报表 7.2 项目财务盈利能力分析 7.3 项目清偿能力分析 * 主讲人：李军峰 * 7.1 绩效评价指标体系与绩效评价基本报表 绩效评价也叫财务评价，它是指投资分析人员在进行不动产市场分析和基础数据测算的基础上，根据国家现行财税制度和市场价格，从项目财务的角度出发，分析测算项目的效益和成本，编制基本财务报表，计算评价指标，以考查项目的获利能力，判断投资项目的财务可行性。 * 主讲人：李军峰 * 7.1.1 财务评价的内容、方法与指标体系 1. 财务评价的内容 项目财务评价的内容主要有三项： （1）财务盈利能力分析 财务盈利能力分析是通过运用静态的或动态的分析方法，计算一系列反映项目财务盈利水平的静态指标或动态指标，据以考察项目建成后的盈利水平。 * 主讲人：李军峰 * （2）清偿能力分析 项目清偿能力主要是通过项目计算期内各年的财务状况以及投资借款偿还期来反映的。 项目的清偿能力分析包括以下内容： 一是整个项目的投资回收能力，即项目建成后，需要多长时间才能收回全部投资，这是投资者关心的主要问题之一； 二是项目资金的流动性分析，即项目在营运过程中所面临的财务风险程度及偿债能力的大小，这是项目有关各方都非常关心的问题； 三是项目的清偿贷款能力。 * 主讲人：李军峰 * （3）资金平衡能力分析 资金平衡能力主要是通过考察项目