第7章房地产定价祥解.ppt

* 7.6.2 调价时机 一般说来，一般楼盘的销售期通常为4～8个月，销售期两个月左右即有调价的必要，同时调价的时机还要结合销售率来确定，当销售率达到三成时即可调价。 * 7.6.3 房地产价格调整类型 1、降低价格 当卖方面临销售停滞不前、同业竞争极为激烈时，经常需要做降价的考虑。降价终将引起同业间的摩擦与价格战，但却是不得已而为之的。降低价格的另一个原因是生产能力过剩，产量过多，资金占用严重，而增加销售力量、改进产品或其他营销手段都无法达到销售目标，从而造成资金周转不灵，企业无法进一步扩大业务。 2、提高价格 提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境剧烈变化时，房地产企业为了生存也不得不提价。 * 7.6.4 房地产价格调整的方法 1、直接的价格调整 直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降。它给客户的信息是最直观明了的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。与此相反，价格下调，则说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气。 直接的价格调整有以下两种方式： （1）调整基价。 （2）差价系数的调整。 差价系数的调整包括：楼宇位置系数的调整 单元楼层系数的调整 单元朝向系数的调整 * 2、调整付款方式 （1）付款时间的调整：是指总的付款期限的减少或拉长，各个阶段付款时间设定向前移或向后靠。 （2）付款比例的调整：是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。 （3）付款利息的调整：如“免息供楼”、“首期零付款”等策略实际上是利息调整的例子。 * 3、优惠折扣调整 优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。 必须指出的是：优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感觉到是在让利，而不是一种花哨的促销赚头，其次，优惠折扣让利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。 * 欢迎继续学习第8章 GO ON 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * * 第7章 房地产定价 * 内容提要 7.1 房地产价格及其构成 7.2 房地产价格特征及其影响因素 7.3 房地产定价目标 7.4 房地产定价方法 7.5 房地产价格策略 7.6 房地产价格调整 * 7.1.1 房地产价格的概念 （1）经济学意义上房地产价格的概念：是指房地产开发、建设及其经营过程中，凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动的货币表现。 （2）营销学意义上房地产价格的概念：从营销学角度看，房地产价格是消费者对于房地产商品价值判断的货币表现。 * 7.1.2 房地产价格的构成因素 1、房屋建筑安装工程费。 2、勘察设计费。 3、土地开发使用费。 （1）土地出让金 （2）征地拆迁费 （3）土地直接开发费 4、管理费用、销售费用和财务费用。 5、利润和税金。 * 7.2.1 房地产价格的特征 1、 房地产价格具有明显的权利价格特征 2、房地产价格具有特殊的形成机制 3、房地产价格具有显著的个别性 4、长远性 5、不易识别性 * 7.2.2 房地产价格的主要影响因素 经济因素 社会因素 行政和政治因素 内在和周边环境因素 其他因素 主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。 包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。 国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。 土地的位置，面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。 如房地产商的发展目标、 消费心理等。 * 1.利润目标 (1)以追求最大利润为目标。 (2)以获取适度利润为目标。 2.市场占有率目标 这一目标的顺利实现至少应具备三个条件： (1)企业有雄厚的经济实力，可以承受一段时间的不盈利，或者企业本身的生产成本本来就低于竞争对手。 (2)企业对其