第7章房地产转让代理祥解.ppt

* 房地产经纪人 * 2、商品房销售计价 商品房销售可以按套(单元)计价; 按套内建筑面积; 按建筑面积计价。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： ①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款； ②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100% * 房地产经纪人 * 五、商品房预售代理 1.商品房预售应当符合下列条件： ①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ②持有建设工程规划许可证和施工许可证； ③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 ④取得《商品房预售许可证》 * 房地产经纪人 * 2.预售商品房转让时应注意的问题 (1)预购人如果未付清预售商品房总价款的，预购人只有在征得开发商同意后，才能与受让人订立预售商品房转让合同。 (2)预购人如果已付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让合同，并书面通知开发商。 (3)预售商品房转让，由预购人向相应的房地产交易管理机构提出申请，在满足预售合同已按规定办妥商品房预售合同登记手续,预购人交纳房款25%以上,房地产交易管理机构才同意转让. (4)预售商品房转让合同应由预购人、受让人和开发商三方共同签订，并作为原预售合同的背书 * 房地产经纪人 * 六、商品房买卖合同主要内容 文本P225 (1)当事人名称或者姓名和住所； (2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式； (4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺； (7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； (8)公共配套建筑的产权归属； (9)面积差异的处理方式； (10)办理产权登记有关事宜； (11)解决争议的方法； (12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。 * 房地产经纪人 * 7.5二手房买卖代理 一、二手房买卖的概念与程序 二手房买卖：是指房屋产权人将其依法拥有产权的房屋(但不包括通过商品房开发而取得产权的房屋)通过买卖转让给他人的行为。 二手房买卖的一般程序为： (1)购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象； (2)交易双方签订房屋买卖合同； (3)交易过户登记。 * 房地产经纪人 * 二、二手房买卖代理及类型 二手房买卖代理是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义买卖二手房的经纪行为，包括二手房出售代理和二手房购买代理。 二手房买卖合同P233 * 房地产经纪人 * 三、二手房买方买房注意事项： 看质量：主体结构是否遭到破坏、管线是否老化、卫生间和厨房的防水防火性能如何； 看户型：结构，使用率； 看位置：升值潜力 ；教育、购物、交通、医疗； 看产权：要了解房屋产权的真实情况，要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件；向有关房产管理部门查验 ；是否有抵押、租约及共有人等；户籍情况； * 房地产经纪人 * 思考：暂不过户的风险有哪些？ 对不满5年住房的二手买卖房交易征收5％的营业税。面对这一政策，很多人不想缴纳这个不小的税费，但又不得不买卖住房，于是采取措施变相买卖，先买后过户。这种二手房交易方式的特征是：双方对房价进行磋商，签好合同，买方付清房款或付清部分房款，卖方则将房子交给买方入住使用，将两证交给买方，待房子满期5年后，再新修一合同去办理房屋买卖过户手续。试问这种买卖的风险有哪些？ * 房地产经纪人 * 1）买方不能通过银行“按揭”取得贷款来支付房款； 2）如果卖方因为债务纠纷，该房可能会被法院查封，用于抵债，而这时你可能钱房两空； 3）卖方还可能恶意挂失原两证，办理新证，存放你处的证件会变成垃圾，而卖方则可以用新证去做抵押贷款，甚至可以一房二卖，如果后买房的人办理了过户，而‘你的房屋’在法律上就成了别人的了，你只得依据合同去主张卖方的违约责任。 4）这种明显规避营业税的行为也可能因为违法而为一方所利用，在房屋成交后的几年里，任何一方觉得房屋对自己来说有更好的利益可图时，他就会以合同违法无效为理由，主张退房或退款。 * 房地产经纪人 * 作业： 张先生和妻子两人都是从事IT行业的白领，收入稳定，他们已存下了一些积蓄，打算购买一套120平方米左右的商品房。他与妻子经过多次看盘并了解情况，最后选中了江岸花苑的一套129.7平方米的房屋，决定购买。江岸花苑是金都房地产开发有限公司开发的一个临江的商品住宅楼盘，2008年6月动工，2009年6月开始预售。由