第三章房地产投资策略选择要点.ppt

第三章 房地产投资策略选择 第一节 房地产投资区位的选择 第二节 房地产投资时机的选择 第三节 房地产投资质量分析 第四节.房地产投资种类的选择 第一节 房地产投资区位选择 一、投资地段的含义及意义 1、房地产投资地段是指房地产投资对象的具体位置 自然地理位置（固定的） 社会经济位置（动态的） 2、投资地段层次 地区性--购房者的城市或地区的选择 片区性--购房者在一个特定城市内选择哪一个片区 区位性--房屋的具体地段位置的选择 3、特点 区位的动态性 房地产的社会经济位置会随经济建设、周边环境改善而变化，这种变化可能是因交通建设或改道引起的，也可能是因其他建设引起的。 区位的相对性 同一区位会因区位经济活动类型的差异而产生不同的区位效益，即区位质量的优劣只是相对意义上的。 区位的层次性 区位可以分为宏观区位、中观区位、微观区位 区位的稀缺性 相对于大量的或多类型的经济活动而言，适宜或优良区位的供给总是小于相应的需求 （南京路、王府井；嘉兴中山路） 区位的可设计性 区位可以通过人们有意识地规划而改变 4、投资地段选择的重要性 地段是房地产投资考虑的首要因素，地段决定增值潜力 也是决定投资类型的关键 地段对房价和其生租能力影响最大 地段不仅决定房地产本身的位置，也决定了周围的环境 二、优良地段的构成因素分析 1、市场供求及行情 2、地块的自然条件 与市中心的距离 地理方位(上风上水的方位) 地质条件和土地承载力 土地的面积和形状 自然灾害 临街状况 3、地块的社会条件 交通条件 市政基础设施(供水、供热、供电、供气、通讯、环卫和道路) 生活服务设施(商业服务业设施\文教体卫设施) 附近的房地产情况 社会治安情况 4、地段的自然环境状况 公园、水面与绿化 休闲活动空间 环境污染状况 5、地块周围的经济条件 当地的经济发展状况 物价水平 工资水平 储蓄利率 投资水平 6、政策限制 价格限制 税收限制 优惠政策 土地制度等 7、人口因素 人的数量 人的素质 家庭规模等 8、城市规划因素 土地用途 容积率 覆盖率 建筑高度 交通道路 行政隶属变更等 9、心理影响 地块风水 土地号码 名人效应 风俗习惯等 10、国际关系 三、各类房地产投资地段选择的原则 1、理想位置的基本特点 城市上风上水 交通便捷 城市化水平高 生活便利 环境宜人，自然、人文景观优美 2、投资房地产区位选择总原则: 选择最有升值潜力的区位,区位不是静态的，而是动态和变化的。这主要受到四方面因素的影响： 交通条件的改变 城市规模的扩大 城市规划和城市功能调整 市场需求的改变 对城市土地投资而言，把握土地区位变化的态势是成功的关键。区位的动态往往伴随着土地用途的改变。 例如: 未开发土地上的建设房屋--周边乡镇房地产 已开发的土地的建设房屋—主城区房地产 开发中的地块的建设房屋---城市周边房地产如南湖新区 那一个更有投资潜力？ 注意点: 区位的可改造性,应更注重区位的动态判断 从城市发展的规划布局和城市的发展方向角度选择投资地段 投资住宅要注意区位的合理性(运移成本最小和区位环境最优) 注意有战略眼光 掌握并应用地段选择的理论和经验 四、不同类型房地产投资地段选择分析 1、居住类 居住区段要有良好的自然条件和生活居住条件 选择在交通、通讯、社交、购物方便的地段 选择要考虑城市发展水平和个人购物水平 选择具有较大增值潜力的地段 不同类型的住宅对投资区位的要求也不一样 对中高档公寓投资，起主导作用的区位因素是决定区位通达性的就业区、商业区及城市公共设施位置和交通运输条件及地价 对以经济适用房为代表的普通住宅投资来说，影响区位选择的主导因素是地价和城市规划 对花园别墅的投资，起主导作用的区位因素莫过于自然条件 2、商业类 选择人流集散最方便的区位 以位于商业网点的吸引人口半径边缘10-30分钟行车时间的地点为最佳 选择交通最为便捷的区位 易达性最好的地点,如交通节结点 选择购买力强的地段区位 考虑人口密度、数量和消费水平 选择区域商业气氛较浓的地段 核心商圈、中心商圈、次中心商圈 选择预期有较大增值潜力的地段 选择中小型经营性商业店铺地点考虑： 区域商业气氛（决定商铺商机成败） 商业店铺地点所在道路路面 临街铺面与临巷铺面的比较选择 几种特异性商铺地点的选择 大专院校周边 体育场周边 专业经营街 著名公园或景点周边等） 选择办公性房屋地段要考虑的因素 以位于城市的中心商业区或专门的办公区为最佳地点选择 注重办公大楼周边的服务配套设施 尽量选择单纯办公环境的办公大楼 使用者对办公房屋使用要求影响其位置选择 与另外的商业设施接近的程度 周围土地利用情况和环境 易接近性 第二节房地产投资时机的选择 一、投资时机的含义及重要性 1、含义 投资时机是指房地产