住房价格中地方公共品溢价的空间异质性及其影响因素研究：以成都市为例.pdfVIP

　 经济与金融管理 住房价格中地方公共品溢价的空间异质性及其 影响因素研究:以成都市为例 １ꎬ２ １ꎬ２ １ꎬ２ １ꎬ２ 孙伟增 　 郑思齐 　 辛　 磊 　 吴　 璟 (１.清华大学恒隆房地产研究中心ꎬ北京 １０００８４ꎻ ２.清华大学建设管理系ꎬ北京 １０００８４) 摘要:已有众多学者的研究表明ꎬ教育和环境等地方公共品会显著资本化到周边的住房价格中ꎬ 这种公共品的溢价效应是城市内住房价格空间差异的重要影响因素ꎮ 更进一步的理论研究表 明ꎬ某类地方公共品的溢价水平在空间上存在异质性ꎬ在居民对该公共品需求强度较高ꎬ而周边 － 住房供给又较为短缺的区位ꎬ一个单位公共品的溢价效应会较高ꎮ 本文基于成都市２００６ ２０１１ 年新建商品住宅项目的交易数据ꎬ应用空间计量经济学模型和ＧＷＲ模型测度地方公共品溢价 效应的存在性和空间异质性ꎬ发现“重点小学”和公园的溢价效应显著ꎬ且存在明显的空间异质 性ꎮ 在此基础上ꎬ我们从居民需求强度和住房供给对两类公共品溢价效应空间异质性的影响机 制进行分析ꎬ并采用工具变量法克服住房供给与价格间的内生性ꎮ 实证结果表明ꎬ需求强度和 住房供给约束对异质性的影响符合理论预期ꎮ 关键词:地方公共品ꎻ溢价ꎻ住房供给ꎻ需求ꎻ空间异质性 引　 言 随着中国城市内居民流动性的增强和住房市场的逐步成熟ꎬ居住选址(ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ ｌｏｃａｔｉｏｎ ｃｈｏｉｃｅ)成为居 ① 民接近和选择教育、环境质量等地方公共品(ｌｏｃａｌ ｐｕｂｌｉｃ ｇｏｏｄｓ) 的中间机制ꎬ住房市场已经承担了城市公共 资源空间配置的重要功能ꎮ 居民“用脚投票”的机制直接影响住房市场中的价量时空分布———地铁、学校、绿 [１] 地和空气质量等公共品能够解释北京房价空间差异的１/ ４ ꎬ这意味着地方公共品被显著资本化到房价当 中ꎬ形成溢价效应ꎮ 近期国际学术界的一些研究表明ꎬ地方公共品的溢价水平在城市内存在空间异质性ꎮ Ｂｒａｓｉｎｇｔｏｎ 的研究 发现学校质量和治安水平的资本化效应在全市范围内普遍存在ꎬ但住房供给受限的城市中心区位的资本化效 [２] 应几乎是住房供给充足的城市边缘区位的两倍 ꎻＺｈｅｎｇ等利用北京市住房与土地交易数据ꎬ分析土地供给 水平对学校和地铁在住房价格中的资本化率的影响机制ꎬ研究结果显示在土地供给约束越大的区位ꎬ学校和 － － 收稿日期:２０１３ ０７ １２ 基金项目:国家自然科学基金项目７１３２２３０７７１３７３００６)ꎻ国家社会科学基金重点项目(１３ＡＺＤ０８２)ꎻ教育 － － 部新世纪人才支持计划项目(ＮＣＥＴ １２ ０３１３)ꎮ 作者简介:孙伟增ꎬ清华大学恒隆房地产研究中心ꎬ清华大学建设管理系博士研究生ꎻ郑思齐(通讯作者)ꎬ清华大学恒隆房地产 研究中心ꎬ清华大学建设管理系教授ꎬ博士生导师ꎬ博士ꎻ辛磊ꎬ清华大学恒隆房地产研究中心ꎬ清华大学建设管理系 硕士研究生ꎻ吴璟ꎬ清华大学恒隆房地产研究中心ꎬ清华大学建设管理系副教授ꎬ博士生导师ꎬ博士ꎮ ①地方公共品是指其存在形态和受益范围局限于或主要局限于一个特定辖区的公共品ꎮ 　 ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴ ＲＥＶＩＥＷ　 Ｖｏｌ.２７　 Ｎｏ.０６(２０１５)　　　 １１