产业地产内涵与运营模式资料.docVIP

? ? ?产业地产内涵与运营模式 ?产业地产由工业地产升级而来。工业地产是继住宅、商服和综合类地产之外的第四种地产形态，在有的地方也叫产业产地，是房地产领域一个全新的增长点。工业地产作为工业产品的主要载体，自工业地产开发商筹措资金、寻求产业政策支持、开始基础设施建设、开发经营项目并提供工业地产产业配套服务等一系列活动开始，工业地产的特性就予以显现出来了，在最近几年的发展中，随着工业制造业的发展和升级，已经形成了产业化的发展模式，也逐渐形成了较为成熟的商业模式。 ? ? ? ?（一）工业地产定位 ? ? ? ?所谓工业地产，泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在此类土地上建造的建筑物及其他附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言，就是工业性质的房地产。 工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括几种：工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。 ? ? ? ?（二）产业地产由工业地产转移而来 ? ? ? ?产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中式研发楼为开发对象。整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。 ? ? ? ?（三）产业地产诞生背景 ? ? ? ?20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。 ? ? ? ?在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。 ? ? ? ?由于起步时间的不同，各地工业地产发展水平和质量各不相同。各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加了招商引资的力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及已主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求。出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、价格等诸多环节上给于大幅度的优惠与支持。尤其是近几年住宅市场受到宏观调控后，工业地产得意受到市场的认同，从而进入快速发展时期。 ? ? ? ?（四）产业地产主要特征 ? ? ? ?模式依据地方政府规划的实际情况和产业政策的不同而各不相同，但产业地产无论采用何种模式运作，其基本形态相对稳定。作为一种地产形态，目前工业地产商业模式已经具备了典型特征，如：投资大、快启动、提供增值服务等等。从运营的规律来说，产业地产租期相对较长、相对回报稳定。总的来看主要表现在： ? ? ? ?1、投入资金巨大 ? ? ? ?工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产投资的特点所决定的。 ? ? ? ?2、启动快，上马快 ? ? ? ?在政府主导型的工业园区中，投资大和启动快这两大特性尤其明显。以上海的工业园区为例，园区在规划和定位上都比较前瞻甚至一步到位，基础设施资金投入很大。运作中采用“有土招商”和“无土招商”同步进行。通过政策优惠吸引企业落户工业园区，在产业政策的支持下很快实现纳税，税收地方财政留存部分作为基础设施配套经费，形成了良性循环，保证园区开发的资金链不断，做为工业园区自然就能在为国家创收的同时又满足继续开发的要求。 ? ? ? ?3、城市与产业良性互动 ? ? ? ?产业服务城市，地产服务产业，城市与产业良性互动。 ? ? ? ?4、集约化开发，节约土地 ? ? ? ?产业地产实现了土地的整体开发、整体运营，从而实现集约化开发，节约土地。 ? ? ? ?5、社会化高度分工 ? ? ? ?由于社会化高度分工，可以免去了企业自建园区或政府开发园区招商