物业管理开展的理论基础资料.ppt

物业管理开展的理论基础 中国物业诞生与发展并不是象有些人认为的那样是一个偶然的模仿行为，没有任何理论支撑。其实正好相反。人类需要它是因为它符合了人类自身发展的规律，有着一整套理论基础支撑，如产权理论、委托代理理论、公共选择理论、价格理论、项目管理理论、社区理论、人才论、系统论、市场经济理论等等。 第三章 目录 一、物业管理与产权理论 二、物业管理与委托代理理论 三、物业管理与公共选择理论 一、物业管理与产权理论 1、产权理论基本理论 （1）什么是产权 产权——财产权（也称物权），它指产权所有者在法律规定的范围内，对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （2）产权制度是一切经济制度的基础 一、物业管理与产权理论 在计划经济时代：住房是国家的，国家的房产国家管。 一、物业管理与产权理论 在市场经济时代：住房制度改革，住宅所有权结构变革。 一、物业管理与产权理论 1999年9月22日中共中央十五届四中全会通过《关于国有企业改革和发展若干重大问题决定》，明确规定：“建立现代企业制度，实现产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学；健全决策、执行监督体系。”正是在产权明晰的情况下，使得老百姓住房产权自有化、分配货币化、价格市场化、供应社会化、保证多样化、管理多样化。 一、物业管理与产权理论 2、住宅小区（楼宇）产权形态表现 计划经济时期，住宅楼、住宅小区的产权单一归国家所有，管理简单。如今市场经济时期，产权多元化（每个购房者产权归自己），购房者（业主）之间也形成了一些相邻、相连物业产权关系。 现举例某住宅小区 。 一、物业管理与产权理论 （1）专有部分 以图202室为例： 该单元中户门以内的上、下、左、右、前、后的房屋构件，如墙、楼面的内侧面（含饰面层）围筑而成的一个空间，以及这个空间内部的与整体结构无关的其它构件。 一、物业管理与产权理论 如202室内的内隔墙、内设门窗等，作为产权人绝对有权独立处分这个空间（如出售、出租或赠与等）而不必征得其它业主同意，有人称之专有所有权。 一、物业管理与产权理论 这种一边为一业主，另外一边又为另一个业主所构成的产权形态，称为两产互有。 两产互有具备以下特征： 权利主体只有两个业主，没有第三者介入 权利客体仅限于共用，共有之构件都不含共用。共有之空间“两产互有”为今后维修责任分担明晰化奠定基础 一、物业管理与产权理论 (3)部分共有 甲、乙两个不同的楼梯或电梯（含电梯井）周边外墙、垂直投影范围内的土地使用权，均为这幢楼单元套房的业主所有。 一、物业管理与产权理论 之所以称之部分共有，是由于权利客体（住宅楼）的物理性能决定了它只能为运用楼梯（电梯）两边业主共同共有，而并不是整个住宅小区或其它门洞业主们所共有，故称之为“部分共有”。 “部分共有”为部分共有人共同保养、维护及承担修缮费用义务奠定基础。 一、物业管理与产权理论 （4）全体共有 对于一个住宅区内，除了以上专有部分，双方互有部分、部分共有部分的权利客体以外的其余部分应为该小区所有业主全体共有。例如：小区绿地、社区活动场地等 一、物业管理与产权理论 全体共有产权形态的最重要特征：权利在个人之间完全重合。也就是说，每个人都有权使用这份财产，都拥有该权利客体的全部产权，每个人都无权排斥任何其他全体共有人中的任何人使用。 一、物业管理与产权理论 3．产权理论在物业管理活动中运用。 （1）物业管理工作最主要是维护“全体共有”的产权使之正常使用。 社会主义市场经济下房屋产权多元化后：住宅小区（楼宇）内的管理日益突出出来。 一、物业管理与产权理论 买房的业主对自己私有产权（即进户门外房屋）自然形成爱护与管理。而对一些属全体业主所共有的那部分产权：比如楼道内公共走廊、电梯、公共绿地，小区内道路，其他基础设备等，形成大家都不管的局面。 如果没有统一的管理：会诱发许多不文明、不负责的行为——等着享受而不承担责任，以致过分“拥挤”使用而加速损坏，最终大家都得不到，应有的享用。对这些共有物业实施统一管理则是物业管理工作内容。 一、物业管理与产权理论 （2）根据产权理论，规范了业主个人的一些权利。 根据购房的业主所拥有的产权大小，决定其享有的权利。 所有权 业主对自己购买的房屋单元内的专有部分享有充分的自由的占有、使用、收益等处分的权利。即业主可以依法使用、出租、转让、赠与等。他们不得干涉。 一、物业管理与产权理论 相邻使用权 业主为了正当合理地使用自己的专有部分，而请求使用其他业主的专有部分或公有部分的权利。例：为了修复自己漏水的天花板、该业主可以利用楼上业主的地板进行检修，楼上业主不得拒绝。 一、物业管理与产权理论 楼房共有部分享有的共有所有权。 所谓“公有部分”就是全部业主或部分业主都有权享用的