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物业设备管理讲座 胡百驹 2011年4月 一.物业管理与物业设备管理 物业设备管理的存在基础是社会发展的需要 　　在人类的经济活动中，任何分类行业的产生、形成、发展是依据现实经济发展的客观需要，是符合经济发展的内在规律的结果。改革开放20多年来,国内的高层建筑遍地兴建，大量的内含门类齐全设备系统的高层建筑，在投入使用后，出于对其使用管理上需求，需要一个专门的行业来承接建设阶段所形成的成果。如果缺少了这一个环节，人类在建设阶段所投入的资源，将不能发挥其应有的效用，可能会随着时间的推移，较快地损耗饴尽，由此付出沉重的代价。在这种历史背景下，成规模的物业管理企业的出现了，物业设备管理作为其中一个重要的分支也应运而生。就是一种顺应经济发展的必然结果。 　　物业管理企业的形成，它应该承担什么范围的责任和具有什么社会经济功能呢？这是目前人们非常关注的问题，关系到对物业设备管理的理解和认识。要回答这个问题，得首先了解物业管理企业与其服务、管理对象的相互关系。尽管目前媒体上的大量宣传，让人们对物业管理企业作用的理解上，主要归结在“服务”的层面上，但应该清醒地看到，这种服务的本质是什么？如果用“保值增值”来描述，其“保值增值”的载体又是什么呢？我认为，建筑物的主体及其设备系统是保障业主根本利益的最重要的主体。而物业管理企业则是通过对建筑物主体及其内在的全部设备系统的有效管理，来实现其服务的最终的目的。这就是物业管理行业产生、存在、发展的内在要求。 “100年“和“几代人“观点的提出 中华人民共和国城乡建设环境保护部部标准 民用建筑设计通则 JGJ 37-87规定　　第1.0.4条 建筑耐久年限 以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级： 一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。 二级耐久年限50～100年适用于一般性建筑。 　　高层民用建筑设计通则中规定，钢筋混凝土结构的高层和超高层建筑的设计寿命应该不少于100年。也就是说当代大规模的建设所形成的、大量的建筑物的使用寿命，应该是非常长的，这就决定了建筑物的管理者必须用长远的管理思想去指导和实践物业管理。 　　我们还应该看到，对同一栋物业而言，它必然是由几代人来管理的，那么这种管理要求有着强烈的继承性，连续性。这些理由都应该构成对物业管理基本任务的解读。 二.物业设备管理的基本特征  1.物业设备的资产归属是属于全体业主的。 物业管理企业所扮演的“角色”是受委托管理。尽管各个不同项目的委托事项的深度不一，但有一点是不能忽略的。就是物业管理企业既没有这些设备资产的处置权，同时也不承担对设备资产更新的义务。那剩下的就是通过运行管理和系统保养来保证设备的正常运行和长寿运行。 2.物业设备不是物业管理公司用于经营的工具。 　　它不能通过发挥设备系统的最大效能，来直接实现企业的经济效益，它不可能通过“折旧”的手段，来解决设备系统的更新改造所需的资金。某种意义上讲物业设备的使用是“消耗”型的。所以，物业设备管理的一个重要的任务是千方百计保证建筑物内的设备设施在其合理的寿命周期内发挥作用，通过这样的工作实现物业管理企业对业主的最好服务。 　　我们还应该注意到，物业设备与生产性企业的设备在配置上，有着重大的区别，设备基本没有甬余或备份，具有着唯一性这样的特征。一旦某设备系统失效，将导致建筑物某一部分功能的缺失，这种结果是物业使用人所不能容忍的。而设备系统的失效往往是系统中的某一个关键节点出了问题，为了防止这类问题的出现，最好的防护方法是做好保养工作，而且这种保养工作必须引入“严密”的概念和“系统”的概念。只要我们对各系统设备的关键节点进行了有效的控制，确保系统设备的长寿、健康运行是完全可以做得到的。 3.物业设备管理所面对的设备系统的专业函盖面极广。 　　当今的高层建筑是人类科技发展的大展厅，许多科技研究成果通过应用技术，已经全面渗透到建筑物里面来了。小到普通的墙体涂料，大到巨型的中央空调机组无不体现了其高科技含量。由此，对物业设备管理的人才要求就包含了电专业、通风空调专业、给排水专业、工业自动化专业、计算机及网络专业、建筑结构专业等方面。 　　当今的高层建筑或超高层建筑，集合了当今世界上应用技术的丰富内容，她体现了当代应用科学技术的最新的研究成果。尤其是表现在物业设备设施的配置方面，通过在大厦内配置的各类不同系统的通用设备，融入了许多新的工艺技术，形成了多专业、多学科的交汇点，并向物业设备管理者提出了很高的专业素质要求。 三.物业设备管理的指导思想 　　在行业中我提出“科学的运行管理和严密的系统保养”是物业设备管理的操作核心。这个思路的提出，是基于对物业管理的本质理解，是基于物业设备本身所具有的技术含量的客观评估，是基于物业在使用过程中对设备系统的依赖。循着这条