世联深圳南山项目产品定位报告商业街定位P分析.ppt

基于客户问卷和市场调查户型设计基本动作 户型优化 必备动作1：适用性强的入户花园 必备动作2：大面宽客厅（至少4.8以上） 必备动作3：L型或U型大厨房（至少1个中式厨房） 必备动作4：套房式主卧 必备动作5：大尺度阳台 基本 动作 适用性强的入户花园； 大面宽客厅； 套房式主卧（至少带主卫和步入式衣帽间）； 大尺度阳台（至少客厅一面）； 至少1个中式厨房设计（至少设计为L型） 基于客户问卷和市场调查户型设计规避动作 户型优化 规避动作1：无玄关设计空间 规避动作2：交通区浪费过多 规避动作4：主卧无阳台 规避动作3：动静不分区，动线交叉 规避动作4：小面宽房间，使用极其尴尬 规避 动作 入口无玄关空间； 交通区面积过大； 卧室和客厅交叉分区； 小面宽房间设计； 主卧无阳台； 房型 主力面积 功能配置 三房 130-155 三房+两厅+两卫 四房 170 四房+两厅+两卫+工人房 复式 户均475 六房+家庭厅+两厅+三卫+工人房　 3房尺度建议 基本建议 建筑面积 厅开间 厅进深 客厅面积 餐厅面积 主卧面积 130-150 4-5 5.5-9.5 22.5-27.5 12.6-18 16-22 次卧面积 阳台面积 厨房面积 主卧卫生间 公共卫生间 厨房 9-12 5.6-9.3 6-7 4-6.5 4.5-6 8-11 建筑面积 厅开间 厅进深 客厅面积 餐厅面积 主卧面积 150-170 4.1-6 6-10 24-48 11.6-25.7 15-38 次卧面积 客厅阳台 主卧阳台 入户花园 主卧衣帽间 主卧卫生间 7-16.5 6-18 5-18 10左右 3-5 5-8 公共卫生间 厨房面积 工人房是否带卫生间 2-6 8.4-12 是 4房尺度建议 主卧景观最大化设计 主卧室可考虑设计圆形落地窗，实现大的观景效果，并能够增加主卧室的采光。 主卧室或者可考虑设计大角度观景阳台，增强业主与自然的融通。 该设计适合全部3房及以上户型 设计建议 户型优化 利用镂空赠送大面积室内观景空间 单体凹槽较多，镂空赠送面积不会改变外形。 入户花园向外部分做成挖空的花架形式，由于不逢墙，验收前不计算面积。验收后填满花架挖空部分，即可作为独立的景观入户阳台。 该设计适合大3房及以上全部户型。 设计建议 户型优化 结构搭板赠送大阳台，最大270度的占有公园景观。 验收前大阳台不做结构板，因此不计算建筑面积。 验收后搭板做成阳台，能够观看到整体荔香公园景观。 挑出宽度注意悬臂梁设计。 该设计适合大3房及以上全部户型。 设计建议 户型优化 设计天际墅明星豪宅户型 溢价动作 天际墅 赠送大面积屋顶平台和入户花园。 平台设计观景天际花园，将荔香公园和远处海景尽收眼底。赠送挑空客厅（不超过20%）和大入户花园。 在阳台、入户花园设计方面突出大景观设计效果。 借鉴案例：香港城市豪宅上林。 电梯直接花园入户，户内直接控制电梯。 溢价动作 3梯3户的设计，可实现电梯直接入户—— 住户进入电梯无须按钮，实行智能“一卡通”，无论是身在大堂，还是在地下车库，智能卡只需轻轻一刷，电梯就可直达居住层面，出电梯即是自家花园，空间面积利用到极致，不但减少了公摊，尊贵府邸的超然气派也由此显现； 电梯直接入户，充分保证主人生活的私密感和安全感，能够充分展现出住家的尊贵感及私享权，提高用户对私密性的心里满足。参考案例：三湘海尚等。 设计观光电梯 观光梯是饱览美景的绝佳载体，回家的路也是一道风景，利于本项目最大限度容纳荔香公园景观； 观光电梯占用公共空间相对一般电梯少，利于本项目延展空间 溢价动作 商业优化设计 溢价动作 提升项目档次、最大化项目可利用的不计容空间面积为出发点。 尽量满足业主的私密性、尊贵性要求与景观资源享受的结合。 分散式街铺设计不利于项目豪宅档次提升 商业优化 项目周边街铺尚未形成良好的整体经营氛围。商铺形象较差，业态经营混乱。 目前周边社区二手商铺售价在35000-42000元/平米之间，二手租金在120-150元/平米/月之间。 结论： 传统的沿街商铺形式严重影响项目的豪宅档次，不建议采取商铺外围的布局。 建议采取住宅下层设置集中会所的形式，提高项目档次。 调查客户对于会所功能，最多的是希望开设健身康体类，尤其是对游泳池的需求较多。 其次是对于商业服务类的需求，包括咖啡、酒吧等。 考虑到项目会所推荐设置在住宅下层，因此不建议设置中式餐饮的服务，避免油烟扰民。 主要分类 常见功能设置 康体类 健身房、游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆 商业/服务类 咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室*、商务中心* 消闲类 室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA 娱乐类 棋牌室、阅览室、儿童活动室 豪宅客户对于会所功能的敏感点 商业优化 住宅底层实现全部改为会所面积 前提：