某地产研究中心市场调研报告(35页).docVIP

2004年抉策地产研究中心调研报告 综 述 1. 前言 2004年，将会是我国房地产业稳步增长，逐渐成熟的一年。今年一季度我国宏观经济继续呈现良好的增长态势，一季度我国国内生产总值达到27106亿元，同比增加了9.7%；一季度全国固定资产投资总额达到8799亿元，同比投资增长率为43%。房地产开发投资增长速度放缓，一季度的房地产开发投资总额达到1820亿元，增长率为41.1%。总体宏观形势有利于全国房地产业的稳定发展。今年一季度，全国居民消费价格总水平同比上涨2.8%，涨幅比去年同期上升2.3个百分点。通货膨胀将会对居民的购房支付能力增长产生一定的影响，居民的相对购房能力会有所下降，但总体来说，投资人群将对置业这一形式继续加大投入，商品房的相对保值功能和稳定的收益率将是房地产市场持续繁荣的重要动力源。 2004年，是江苏省委、省政府提出的“沿江开发”战略、市委市政府提出“一城三区”建设进入全面实施的关键性一年，也是政府通过增加土地投放、加大经济适用房和中低价商品房建设来调控市场初见成效的一年。一季度南京市政府相继出台、执行管理南京房地产业的《南京市城市房屋拆迁管理办法》、《加强商品房预售管理细则》。2月1日开始实施的《南京市城市房屋拆迁管理办法》，规范了城市拆迁行为，保障了拆迁户的合法权益；从4月1日《加强商品房预售管理细则》(即“禁炒令”)正式执行，表明了政府对2003年下半年以来商品房投机行为的高度关注及坚决抑制商品房投机的鲜明态度，是政府加大对房地产市场运行规范的开始，有利于抑制由过量的房地产投机产生的房地产泡沫，保证南京房地产业的健康发展。 在走过了飞速发展的2003年以后，2004年南京房地产市场一季度总供需情况接近市场平衡点，供需缺口进一步缩小。但是市场供需情况并没有像众人所期望和预测的那样，达到供过于求的市场状态，并且在供需总量比较接近的情况下，供需依旧存在着结构性矛盾。因为近年来南京房地产市场一直是供需两旺，每年商品房的空置率都比较低，房地产供给的滞后性无法保证短期内实现供需平衡。虽然市场供给还不能完全满足购房者的需求，但市场已经逐渐地走向成熟,购房者的消费观念也逐步理性化。 应该说，南京房地产的市场整合时代已经来临，“洗牌”已是房地产业发展的必然趋势，资源的重新组合是要求提高市场运行效率的必然结果，逐渐步入成熟阶段的房地产业竞争将会更加激烈。目前，国内绝大多数大型房地产开发企业普遍看好并进入南京房地产市场，随着这些企业的进入，南京房地产业的管理水平、产品品质、经营手段、服务意识都得到了很大提高，2004年外资也会大规模进入南京房地产市场。随着市场产品供应量的进一步加大，供过于求的市场局面很快就会出现。“沉舟侧畔千帆过”，2004-2005年南京房地产市场会有相当一部分中、小企业将被无情的市场淘汰。为了适应激烈的市场竞争，地产开发企业应当着手提高全程管理意识，在产品研发、营销等各阶段注重市场实际需求，研究需求特征，从而提高开发项目的整体运营水平，而对于市场的了解和准确把握，必须借助于房地产市场研究。抉策地产研究中心将继续以建立适应房地产市场的信息指标体系及信息共享的基础平台需求信息的分析，购房者购房动机分布如图1-1所示： 1.1 2004年一季度的拆迁购房需求比例较2003年底有所下降 2004年依然是南京市大规模建设的一年，建设投资仍会保持在400亿左右，拆迁户数将保持4万户左右，拆迁需求形成了对住房的“刚性需求”。但2003年年底至今年一季度的拆迁进程缓慢，截止到一季度只完成拆迁4000余户。造成拆迁进度缓慢的原因，主要在于以往拆迁中存在的各方面问题还没有得到很好的解决。 据抉策地产研究中心的购房会员俱乐部会员数据库最新数据及抉策70典型楼盘数据库数据综合分析结果显示，2004年一季度拆迁人群占总购房人群的24.2%，户数约为0.73万户。该人群对各类商品房的需求平均面积约为每户100平米。据此我们可以得知，一季度的拆迁购房的市场容量约为80万平米（包括新建商品房和存量商品房）。 1.2 投资购房大幅攀升 2004年南京市房地产市场上的投资购房依旧呈现出迅速增长的态势，近几年来股市持续低迷，银行存款利率超低，民间投资渠道单一，“房虫”们因为在炒房中尝到了甜头，并且近年来南京房地产市场价格持续走高，投资者对未来的预期较为乐观，所以投资购房不断趋升。在岁末年初，城市居民收入由于短期内激增（例如年终奖及年终分配），这段时间内居民的各项消费支出也会发生较大幅度的增长。特别是在可供选择的投资渠道较少而炒房收益丰厚的示范效应下，居民大量选择购房投资，目前，“炒房挣钱”已妇孺皆知，“炒房运动”如火如荼。当然投资、改善居住环境及其它的购房动机往往有重叠的成份。 一季度投资购房的比例较上一年度有大幅增