苏州工业园区别墅市场分析研究总结(34页).docVIP

苏州工业园区别墅市场分析报告 宏观环境 (一)、苏州房地产市场相关政策分析 政策调控执行力度加大国务院、建设部等多部委5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的标准，对于90 平米以下住房作出的比例硬性规定，使得开发商不得不作出被动的适应。在开发商迎合市场作出的主动调整和响应政策作出的被动适应两相作用下，小户型成为未来市场主流已经是板上钉钉的事实。以2006年全年的楼市销售形势为依据，同样也说明了这一点。这一年当中，小户型频频亮相、屡屡热销。国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高大量小型房地产商开始退出这一行业，而随着调控深入，这一趋势将变得更加明显。更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。2006年全区实现地区生产总值680亿元，比2005年增长19%；工业总产值2100亿元，增长26%；地方一般预算收入52.5亿元，增长26%；固定资产投资390亿元，增长11%；进出口总额500亿美元，其中出口251亿美元，分别增长23%和31%；新增注册外资38亿美元，实际利用外资16亿美元，在较高平台上继续稳步增长。城镇职工和农村居民收入分别超过3万元和1.18万元，比开发之初均增长5倍左右。 园区行政区域面积260平方公里，下辖四个镇，总人口23万中，中新合作开发区规划面积70平方公里。园区规划的“中心思想”就是以人为本园区功能用地布局轴向布局形式为主，其区域功能分割非常清楚，脉络清晰。商业用地居其核心，其两边是生活居住用地，再外围为工业用地。 3.发展模式 根据由西向东推进的建设分期，园区将发展成三个独特的实体： 第一区：首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区。地段为新式和现代化的工商业中心，为整个园区乃至苏州市服务，拥有平衡的居住和工业用地，面积15.2KM2，人口10万； 第二区：第二区环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区。地段为科技中心，提供一个从事研究开发活动的高科技工业园及具有高素质、湖滨环境的居住区，面积16.4Km2，人口20万； 第三区：第三区靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工工业基地。地段为自给自足的新镇，用于用地较广的轻工业，主要的公用设施和基础设施及居住，面积35.3 KM2，人口30万。 三个分期地段以天然或人工界线划分，各具独特的用地环境和发展用途。总用地面积74．1 KM2（其中金鸡湖水面7．2 KM2），规划人口60万。 （三）、园区发展目标 苏州工业园区是中国和新加坡政府间重要的合作项目，199，十年来，苏州工业园区经济发展和开发建设取得了令人瞩目的成就园区的目标是：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。89.91万㎡，其中: 住宅64.87万㎡，商用房25.04万㎡ 3.园区住宅用地开发状况： 园区住宅用地开发分布图 从开发进度来看，住宅类开发成型区域为苏胜路两边地带，地块成交但未推地块，主要为现代大道北和沈浒路之间。 从平均容积率来看，自03年以来，园区1.5以上容积率地块供应量较大，2005、2006年由于政府的总体规划，中低密度的地块供应较大，预计此类产品市场将会出现同期同质化产品激烈竞争。 从地块竞得者来看，以一定品牌的开发商为主导，从而提高园区整体的产品力，相信以后市场的竞争，不仅是楼盘产品的竞争，更是开发公司实力的竞争。 从中新区所占整个园区土地供应的比重来看，2004年占69.5%，2005年占74.5%，2006年占71%，中新区所占整个园区比重之大，加剧各楼盘之间客源的相互竞争。 2006年，园区成交的土地面积达338万平方米。　特点一：园区依然是市场的领导