苏州写字楼市场调研分析报告(19页).docVIP

写字楼.doc * 苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年代就已经出现，在1991-1992年，苏州出现了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下，出现了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用来做办公用，由于过度开发，加上随之而来的银根紧缩，使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 苏州在此区域保持重要的位置和地位，也是世界24个最具有发展潜力的城市之一，GDP及增长列江苏首位，而写字楼市场比南京甚至无锡都有较大差距。 苏州经济10年来一直保持着两位数的增长，去年更是有103.9%的增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前，这块市场有了明显的变化： 市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右，部分写字楼的价格出现了40%的增长，平均租金达到50元/月·㎡，新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。 根据统计局的数据，苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡，而同期实际销售面积达到52029㎡，销售价格也一路上升，各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 近期，那些几年甚至十几年前建造的，由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”，如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”，其中有7个都涉及到写字楼，且租售市场良好。 从市场的角度来看，苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求，众多的投资商也瞄准了这样的市场，很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变，苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。 区域分布 苏州的写字楼主要集中在老城区（人民路、干将路、三香路、石路商圈及附近、观前商圈及附近）、新区（新区行政中心及附近）、园区（中兴路、园区CBD及附近）。呈“一”字形直线分布，东起园区CBD，西至新区行政中心，由干将路把这两个区块连接起来，形成了写字楼“两区一路”的格局。 图1、2区域是园区写字楼集中地块，园区作为苏州经济的增长点，作为中新合作项目的成功典范，在国内有很好的知名度。且规划合理，道路交通便捷，配套设施完善。具有高档写字楼的存在和发展的良好条件。 图10区域是苏州又一个高档写字楼的集中地，地处苏州高新区行政中心，高新区作为苏州首个开发区，基础条件成熟，台湾和日本企业占多，由于台湾、日本的投资具有集中的特点。此区域的客户多以台湾、日本客户。随着苏州外来投资的增多，尤其是台湾、日本企业的涌人，此区域写字楼必将有良好的发展。 图3区域是园区和市区的接口处，图9区域是新区和市区的接口处，从城市的发展状况来看，新区、市区、园区的关联性将更加紧密，目前此块区域的写字楼的良好租售率已经说明了未来发展的美好前景。 干将路是连接新区、园区最便捷的道路，它的改造完成更好的把新区、园区的工厂、企业贯通起来。写字楼也很集中，主要分布在图4（干将路、临顿路口）、图5（干将路、人民路口）、图6（干将路、养育巷口）、图7和8（干将路、阊胥路口）。 区域分布列表 楼盘档次比重 本次调查在上述区域均匀选择2-3个个案，共计选择25个写字楼个案，通过市场调查及相关资料的查阅，在价格和档次上