武汉住宅发展状况及趋势市场调研报告(81页).docVIP

2008年武汉市住宅发展状况及趋势调研报告 前言 今年年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害； 8月8日北京奥运会的隆重举行；与此同时，美国的次贷危机不断加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的影响逐步显现；国家宏观调控下“救市”新政的不断出台，到底这些事件对楼市的影响有多大呢？武汉楼市又将何去何从？ 本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场环境，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅发展状况、趋势进行剖析。 一、国家宏观形势下的房地产相关政策及影响 （一）宏观经济研究 1、三大需求增长“两落一升”。固定资产投资增速放慢、实际出口增长明显回落，且顺差减少、社会消费品零售总额增长。 2、经济增速明显回落，通货膨胀严重 3、工业增速明显回落.企业效益大幅下滑。 4、房地产宏观经济情况 （二）政策走势与情况分析（宏观与微观） 1、行政政策 2、金融政策 3、房地产行业金融政策 （三）新政后房地产市场情况： 1、一线城市 2、武汉 1）武汉房地产现状（含价量对比分析） 2）09年趋势判断 3、各大型开发商的“争论性”话题 二、“新政后”11月武汉市楼市动态 （一）11月全市新盘备案情况 （二）11月土地挂牌情况 （三）11月土地成交情况 三、武汉市房地产竞争状况 （一）片区分析 （二）片区典型竞争楼盘分析 （三）盘龙城重点楼盘战略与走势分析 四、武汉市房地产需求分析 ???? 08年上半年政府采取了一系列的宏观紧缩政策。央行主要采取了提高准备金率的手段来紧缩银根、对付通胀，此外，房地产行业的其它调控政策也推动了行业本轮调整的发生。 1、行政政策 1）土地政策 国土部：2008年起建设用地实行动态备案 掌握各地建设用地审批、供应和供后利用情况，提高运用土地政策参与宏观调控的能力。 《国务院关于促进节约集约用地的通知》挤压闲置地 土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时，该通知还提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。 国土资源部：土地监察制度有望纳入土地管理法 建立完善土地执法发现机制、制止机制、部门联动机制和问责奖惩制度等。 中国将每10年进行一次全国土地调查 重点调查基本农田现状及变化情况，包括基本农田的数量、分布和保护状况。 中国五部委联手遏违规批地 2008年5月29日中国中纪委、国土资源部等五个部委联合发表《违反土地管理规定行为处分办法》 国土资源部和国家工商总局规定三年限期 新土地出让合同增开发商资金压力 2008年6月20日，新版土地出让合同将从7月1日起正式启用，新版合同不仅将明确约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年 国土部：2008年起建设用地实行动态备案 有利于堵住了一些土地出让方尤其是一些囤地的开发商利用变更土地使用性质牟取高额溢价的漏洞。 整顿闲置土地成为2008年房地产政策调控重头戏，中央利用土地政策引导市场开发，督促各地公布08、09年住房建设计划，加强闲置土地清理、严格土地增值税的征收，同时迫使开发商加快楼盘开发速度以增加市场供给，缓和市场供需矛盾。 2）2008年有关房产的系列政策： 2008年1月13日，国务院公布《国务院关于修改〈价格违法行为行政处罚规定〉的决定》，明确规定通过恶意囤积以及利用其它手段推动价格过高上涨的行为属于哄抬价格。 2008年8月1日，住房和城乡建设部发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，要求各地要制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房。 2008年10月22日 经国务院同意，财政部、国家税务总局22日宣布：1、2008/11/1/起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。3、10/27/起，首次购房/贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。4、首次购房首付比例下调至20%。5、公积金各档次利率分别下调0.27%。6、明确支持地方政府救市。 这是08年以来中央政府首次明文出台鼓励住房消费的收费减免政策，推动购房消费，这一政策的出台对于长期萎靡不振的楼市产生了积极的影响。 2008年11月9日，国务院出台十条政策，提出用4万亿资金拉动内需，温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，说它“是国民