2013年江苏天安城市花园一期高端住宅项目营销执行报告_84p_营销推广策略pptx.pptVIP

（1）发展商开发进度； （2）项目现阶段的工程进度； （3）产品的景观资源； （4）传统的销售节点、销售速度的判断； 项目推售原则 小批量、多次入市，在降低入市风险的同时引起市场持续关注，创造稀缺价值 营销节点 工程要求 重要报告汇　　报 重要物料 时　　间 春节 周边道路包装 园林对外展示开辟体验区 暖场活动 4季度 DM 开发区生活手册 活动相关物料 价格报告 重大活动 春节前楼体条幅 价格测试 展示面完善 都市综合体生活展 3季度 文化展博览会 2季度 推广配合 配合重大活动及客户会活动线上线下媒体配合 2013年项目营销节点计划 5月11日 开盘 项目推售原则 项目推售原则 03\02\01 08\07\06\05\04\03\02\01 08\07\06\05\04\03\02\01 02\01 首开以2号楼低价入市，以3号楼作为价格标杆，完成价格测试，销控并逼定2号楼成交。 加推以1号楼底价单位冲击销量，3号楼销控逼定成交量提升。 2次开盘以4号楼入市确立楼盘高端形象，逼定3号楼优质单位销售。 年底以1号楼底价冲击年前销售任务。 项目推售安排 整体折扣不超过85折，具体价格以实际市场和销售情况拟定。 项目推售安排 按照常规回款速度:1-10月按照销售金额的95%作为实际回款额，大约141936094；而11-12月按照已销售的30%作为实际回款额，大全年累计大约153782867。 营销周期划分 第一阶段：2013年2月-2013年4月 形象强销期 第二阶段：2013年5月-2013年7月 第一开盘至强销期 第三阶段：2013年8月-2013年9月 持续销售期 第四阶段：2013年10月-2013年12月 第二次开盘至强销期 营销策略 第一阶段：2013年2月-2013年4月 形象强销期 媒体策略 情景策略 推售策略 公关活动策略 价格策略 营销策略 情景展示策略：3月23日以前，水景完成美化，完成放水，达到欣赏的条件；完善：售楼处指引、样板间展示物料、看房通道、代步电瓶车。 核心部位： 1、售楼员队伍；2、售楼处内外展示；3、物料展示 第一阶段：2013年2月-2013年4月 形象强销期 置业团队 销售团队展示，从细微处体现项目气质，打造整体品质感。 情景展示策略 销售中心（外部） 销售中心周围街道：设置沿街欧式路灯灯杆 销售中心正门位置街道：摆设花挡围栏 路口引导：设置引导路牌（考虑夜间效果） 提升销售中心外部高端形象 情景展示策略 商业广场顶部区LED大屏的展示； 情景展示策略 楼体包装 LED大屏位置优越，前期作为项目宣传推广使用，后期可为商业服务； 看房参观通道 参观路线：红色虚线 销售中心起始 途经路段 由看房通道进入园林展示区 沿途欣赏园林景观 客户抵达入户 看房车 参观代步、提升客户体验 可乘坐8-10人 预计费用：5万元左右/辆 情景展示策略 1、样版间指示牌：交房标准明示 2、配套设施说明：材料、品牌、工艺 完善细节，提升服务品质 情景展示策略 样版房 水牌 营销策略 媒体策略：户外 户外广告：3月1日在芙蓉大道、长山大道、山观镇分别采取（ 道旗、三面翻、高炮、户外大牌）对敔山湾板块客户进行拦截，时间为半年 主题：千秋家业 一宅传世 以冲击力强的画面强势的传播项目信息。 第一阶段：2013年2月-2013年4月 形象强销期 营销策略 媒体策略：报版 报媒：3月上旬跨版软文 主题：千秋家业 一宅传世 以软文的形式诠释天安城市花园精雕细琢的故事加以演绎，为项目正名。 第一阶段：2013年2月-2013年4月 形象强销期 * 当前江阴东区在售项目均价主要分布在6000—7000元/㎡。 在售项目 东区楼盘地图 长 山 大 道 领秀 瑞府 东方王府 爱家名邸、尊邸 香颂里 山湾水榭 玫瑰庄园 藏品敔山湾 东方大院 敔山湾花园 蟠 龙 湾 项目属区域内配套成熟的大户型产品，以山观成熟配套和精装修为主要卖点。项目三期小高层累计销售216套。 项目名称 蟠龙湾 开发商 鼎阳置业 开发体量 　约50万㎡ 建筑层数 13层高层 销售表价 高层6700元/㎡　 销售现状 蟠龙湾已经开发3期，二期三期共同销售，目前低层住宅销售均价15000元/㎡，高层住宅6700元/㎡，多层住宅9000元/㎡ 蟠龙湾客群分析 置业顾问访谈： 别墅以市区客户为主，比例超过80%； 高层以周边镇区客户为主，包括山观（20%）周庄、长泾、云亭等地区。 开盘日期：2013年1月11日 三期5#、6#、7#高层，累计销售216套 销售政策： 开盘表价均价6700元， 一次性97折，按揭9