房地产评估(第四章)课件.ppt

房地产评估  Real Estate Valuation 第4章 市场法 第4章 市场法 4.1 市场法基本原理 4.1 市场法基本原理 4.2 资料搜集与整理 4.3 可比实例的选取与标准化 4.4 交易情况修正 4.4 交易情况修正 4.4 交易情况修正 4.4 交易情况修正 4.4 交易情况修正 4.4 交易情况修正 4.4 交易情况修正 4.4 交易情况修正 4.4 交易情况修正 4.4 交易情况修正 4.4 交易情况修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.5 交易日期修正 4.6 区域因素修正 4.6 区域因素修正 4.6 区域因素修正 4.6 区域因素修正 4.6 区域因素修正 4.6 区域因素修正 4.6 区域因素修正 4.6 区域因素修正 4.6 区域因素修正 4.6 区域因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.7 个别因素修正 4.8 综合修正确定评估值 4.8 综合修正确定评估值 4.8 综合修正确定评估值 4.8 综合修正确定评估值 4.8 综合修正确定评估值 4.8 综合修正确定评估值 4.8 综合修正确定评估值 4.8 综合修正确定评估值 4.8 综合修正确定评估值 4.8 综合修正确定评估值 4.8 综合修正确定评估值 4.8 综合修正确定评估值 4.8 综合修正确定评估值 本章小结 本章小结 本章小结 思考题 1.什么是市场法？市场法适用的条件是什么？ 2.搜集交易案例资料的途径主要有哪些？ 3. 搜集交易案例时应搜集哪些内容？ 4.选择可比实例应符合哪些要求？ 5.为什么要建立价格比较基础？建立价格比较基础包括哪些方面？ 6.造成房地产价格偏离正常市场价格的因素有哪些？ 思考题 7.如何进行交易情况修正？ 8.交易日期修正的方法有哪些？ 9.什么是区域因素修正？区域因素修正包括哪些内容？ 10.什么是个别因素修正？个别因素修正包括哪些内容？ 11.为什么要对土地使用年限和容积率进行单独修正？ 12.如何将多个比准价值综合成最终的评估值？ 第4章 市场法 4.8.1综合修正的方法 1）差额调整法 比准价值=可比实例交易价格+交易情况修正值+交易日期修正值+区域因素修正值+个别因素修正值 【例4-18】可比实例与评估对象有关资料如下：可比实例的交易价格为8200元/平方米；可比实例交易价格较正常交易价格每平方米低80元；可比实例交易价格与评估基准日房地产价格相比每平方米低350元；可比实例区域内的房地产价格比评估对象区域内房地产价格每平方米高120元；可比实例与评估对象个别特征相比房价每平方米低60元。则可比实例的比准价值为： 比准价值=8200+80+350－120+60=8570（元/平方米） 4.8.1综合修正的方法 2）系数修正法 比准价值=可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 4.8.1综合修正的方法 2）系数修正法 （1）直接比较法 【例4-19】可比实例与评估对象有关资料如下：可比实例的交易价格为8500元/平方米；可比实例交易价格较正常交易价格偏高5%；评估基准日房地产价格与可比实例交易日相比上涨了3%；与评估对象相比，可比实例的区域因素和个别因素综合得分为108和97。则可比实例的比准价值为： 4.8.1综合修正的方法 2）系数修正法 （2）间接比较法 【例4-20】可比实例与评估对象有关资料如下：可比实例的交易价格为7800元/平方米；可比实例交易价格较正常交易价格偏低3%；评估基准日房地产价格与可比实例交易日相比下降了5%；与标准房地产相比，评估对象、可比实例的区域因素综合得分为102、104，个别因素综合得分为106、98。则可比实例的比准价值为： 4.8.2 评估结果的确定方法 1）简单算术平均法 4.8.2 评估结果的确定方法 【例4-21】 四个可比实例交易价格修正后得出的比准价值分别为8500元/平方米、8800元/平方米、8200元/平方米、8300元/平方米，则用简