物业经营管理精讲班讲义精要.docVIP

第一章 物业经营管理概述 掌握：物业经营管理的内涵，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系 熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容 了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系 第一节 物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 二、物业经营管理活动的管理对象 管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益. (一)写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 (二)零售商业物业：1．区域购物中心；2．市级购物中心；3．地区购物商场；4．居住区商场；5．邻里服务性商店；6．特色商店 (三)出租型别墅或公寓 (四)工业物业 (五)酒店和休闲娱乐设施 三、物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 四、物业经营管理企业：划分为管理型、专业型和综合型三种。 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 一、物业经营管理的层次：1．物业管理或设施管理；2．房地产资产管理；3．房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。 二、物业经营管理不同层次之间的关系 三、物业经营管理中的战略性工作 (一) 确定战略 (二)确定标准：投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。 (三)构建信息基础 (四)决策分析 (五)进行资产组合：“不要把鸡蛋放在同一个篮子里。” 四、物业经营管理的常规工作 (一)常规工作内容概述 (二)现金流和成本管理 1．支出的分配 当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用。这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本。 但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式： (1)对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。 (2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。 (3)租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。 2．费用和成本 3．租金 4．服务费 (1)目的 (2)成本分摊 (三)日常维修和维护 (四)未来维修和维护 (五)设施设备管理 (六)物业保险管理 第二章 ：房地产投资及其区位选择 掌握：房地产投资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系 熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容 了解：不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求 第一节：房地产投资 一、房地产投资的概念：是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 二、房地产投资的形式： 1．直接投资（开发投资、置业投资）；2．间接投资（债券、股票、信托基金(REITs)）。 (一)房地产直接投资：开发投资、置业投资 (二)房地产间接投资： 1．房地产企业债券和股票投资 2．投资于房地产投资信托基金 优点：第一，收益相对稳定；第二，流动性较好，容易转换为现金。 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。 3．购买住房抵押支持证券 三、房地产投资的特性 (一)位置固定性或不可移动性 (二)寿命周期长 (三)适应性 (四)各异性 (五)政策影响性 (六)专业管理依赖性 (七)相互影响性 四、房地产投资的利弊 1．房地产投资之利：(1)相对较高的收益水平。 (2)能够得到税收方面的好处。 (3)易于获得金融机构的支持。 (4)能抵消通货