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物业经营管理 第一节 物业经营管理概念 1、经营管理：这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。 2、物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（PM）、设施管理（FM）房地产资产管理（REAM）房地产组合投资管理（RePM）的技术、手段和模式，以收益型物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理突破了传统物业管理活动局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、维护、管理的”局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营发展目标的需求。物业经营管理活动既包括了以物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等等经营活动。 尤其概念可以看出，经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理盒房地产组合投资管理随着市场续期的变化，不断拓展、交叉和融合的结果 3、经营管理活动的管理对象 经管对象通常为收益型物业，包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 3-1、写字楼：包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型，我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员依照其所处位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国内通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 3-1-1甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例，有完善的物业服务，包括24小时维修、维护及保安服务 3-1-2乙级写字楼：具有良好的地理位置和交通环境，建筑物物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例，但建筑物的功能不是最先进（有功能陈旧因素影响）。有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑 3-1-2丙级写字楼：物业已使用年限较长，在某些方面不能满足新的建筑条例胡规范要求 区分方法: 甲级和丙级容易区分但区别甲级和乙级比较困难。考虑12各方面的因素，分类方法：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂 电梯 走廊 室内空间布置 为租户提供的服务 建筑设备系统 物业管理水平和租户类型. 3-2零售商业物业---主要依据其建筑规模 经营商品的特点 商业辐射区域的范围三个方面 3-2-1区域购物中心（SM）指的是乐 饮食于一身，建筑面积在10万㎡以上，有效商业服务半径可达到200Km，有专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高（全业态、全业种/行业经营，高度专业化与高度综合化并存）、行业多、店铺多、功能多。 3-2-2市级购物中心：3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额5亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常有一家或数家大型百货公司为主要租户。 3-2-3地区购物商场：地区购物商场的建筑规模一般在1-3万㎡之间，服务人口10-30万人，年营业额在1-5亿人民币之间中型百货公司往往是主要租户 3-2-4居住区商场：规模一般在3000-10000㎡之间，服务区域以城市中的某以居住小区为主，服务人口1-5万人年营业额在3000-10000万元人民币之间 3-2-5邻里服务性商店：规模3000㎡以下且以500-1000㎡建筑面积居多，年营业额3000万以下 3-2-6特色商店： 3-3出租型别墅或公寓 3-3-1别墅：是指在风景区或郊外建造的供修养的住所，除独立式住宅外奇特均不具有别墅类产品的独有性 3-3-2公寓：是只包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体可分为，复式别墅（一套公寓住宅的诸房间在相邻的两层楼上）、花园公寓（公寓建筑中底层能通过后院或花园的住宅）和单间公寓（有单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅）。 3-4工业物业：是指为人类生产活动提供空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房。 3-5酒店和休闲娱乐设施 3-5-1酒店与休闲娱乐设施的差别表现在：服务对象不同、地理位置不同、服务内容不同、建筑设计和装潢风格不同 4、经营管理的目标：是从业主的角度出发在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间的使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。这里的业主既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些区或机构背后的投资者。 5、物业经营管理企业 5-1五个特征：依照有关法律进行登记注册、有两个以上股东出资、以营利为目的、具有法人资格、是经济组织 5-2物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种 5-2-1管理型：具有策略性物业管理能力的企业，他受业主委托对物业经营管理绩效承担