第五章2 房地产估价收益还原法.ppt

收益还原法 1定义 就是把地租收入（纯收益）作为想象中的一种资本的利息，用一定还原利率去还原出地租的购买价格即地价的一种方法。 2.使用范围 收益还原法适用的房地产需要具备的三个条件： （1）能产生可用货币度量的收益 （2）能产生持续性收益的 （3）所产生收益是合法收益的 主要指那些用来投资，以获得持续性经济收益的房地产。如商店、出租性公寓、办公楼、宾馆、酒店、参观、娱乐性房地产等。 3.估价程序 估价基本公式=纯收益/还原利率 纯收益=毛收入-所有费用 采用收益还原法求算土地价格一般程序： 估算潜在毛收入----估算有效毛收入－－估算算运营费用－－计算纯收益（净收益）－－确定适合的还原利率－－选择合适的公式计算地价。 1）估算潜在毛收入和有效毛收入 2）估算运营费用 是指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的（不是由房地产本身所带来的）收益。 利用房地产生产经营活动投入的货币所产生利息和利润 4）纯收益的求取 （1）出租型房地产的净收益 典型对象：出租住宅、写字楼、商铺、停车场、厂房、仓库等。 年净收益=年租赁收入-年租赁费用 其中： 租赁收入包括⑴有效毛租金收入⑵租赁保证金、押金等利息收入 租赁费用包括：维修费、管理费、保险费、税金等 （2）商业经营性房地产的净收益 净收益＝商品销售收入-商品成本-商业利润（非房地产产生的利润） （3）生产性房地产的净收益 净收益=产品销售收入-产品成本-利润（非房地产产生的利润） 5）还原利率的确定 分三种类型：综合还原利率、建筑物还原利率、土地还原利率 方法： （1）采用市场上相同或相似不动产的纯收益与价格的比率 （2）通过安全利率加上风险调整值的方法 还原利率＝安全利率＋风险调整值 （3）各种投资及其风险、收益率排序插入法 用100万元投资房地产，如果不投资，而存入银行则可获得利润，也就是说在未来年份内会增值，假设年利率为10%，那么一年后可增至110万元，两年后为121万元，可表示公式为： 由于投资决策是现在做出的，所以最好倒过来算，即把全部投资和收益折算成现在的等值，称为“现值”。所谓“贴现”，就是附加利息的逆运算。 如：贴现率为0.1，1年后支付或收入100元费用其现值为100/（1+0.1）=90.9元，2年后的现值为100/（1+0.1）2 一般情况下，在几年后支付的成本或收益的货币值，折合现值V可表示为： 6）房地产价格的计算公式 案例1 某宗房地产未来每年的净收益为10万元，收益年限设为无限年，还原利率为10％，则该宗房地产的收益价格为多少？ 有一块地产，占地面积为1万m2，该宗地上有一座饭店，据当地市场资料比较估算该地产土地价每平方米1600元，该土地及其上的饭店月净收入11万元。已知土地还原利率r1＝6％，该饭店的建筑还原利率取r2=8％。 求该饭店的价格？ 提示：饭店净收益=地产净收益-土地净收益 房地产年纯收益=11×12=132万元 土地总价=1600×10000=1600万元 土地年纯收益=土地价格×土地还原利率=96万元 饭店价格=饭店纯收益/饭店还原利率 =（132-96）/0.08=450万元 案例3 某宗房地产土地使用年限为50年，至今已使用了5年，预计利用改宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元；改宗房地产的资本化率为9％，则改宗房地产的收益价格为多少？ （3）当净收益在未来的前若干年有变化时 案例4 某宗房地产，经预测得知其在未来5年的净收益分别为15万元、20万元、25万元、30万元、32万元，从第6年到未来无限年，每年的净收益稳定在35万元左右，该类房地产的资本利率为8％。求改宗房地产的收益价格为多少？ （一）估价对象概况：某房地产为一出租写字楼，土地总面积为12000m2，建筑总面积为52000m2，钢混结构，地上22层、地下2层，土地使用权年限为50年，从2001年5月15日起起计。 （二）估价目的：评估该写字楼2006年5月15日购买价格。 （三）估价时点：2006年5月15日 （四）估价方法：收益还原法，收集资料如下： （1）租金按净面积计，可供出租的净面积占建筑总面积的60%，总计为31200m2; (2)租金平均每月35美元/m2； （3）空置率年平均为10%； （4）建筑物原值5500万美元； （5）家具设备原值500万美元；耐用年限为10年，残值率（耐用年限结束后剩余的价值）4%； （6）经常费平均每月10万美元（工资、水电、清洁等）； （7）房产税按建筑物原值减扣30%后的1.2%缴纳（每年）； （8）每月其他税费约为月总收入的6%； （9）资本化利率10%。 （五）估价思路与过程 1.年总收益=31200×35×12×