碧桂园二次腾飞之旅——马来西亚考察报告市场研究销售管理别墅P.ppt

备注说明1：成本和售价概述 成本概述：以上成本预算参考我司土建及园艺标准，同时结合美林公司提供当地的其他开发成本标准，综合评估得出。但考虑到马来西亚当地劳工市场紧缺及我司海外作业的运营成本，预计实际成本可能会高于以上估算成本。 售价概述：本稿售价为地块整体开发预估售价（但开盘时，将采用低开高走策略，预计售价可能稍低），以上售价，已综合考虑了当地的市场情况及资金回笼情况。因当地购房门槛较低（首付1成即可购房），且本项目目标客户大部分针对中国国内市场（70%），考虑到当地市场承价能力，故售予马来西亚本土人士的售价预计将有20%的折让（土地使用年限88年），预计利润会稍低于上以方案（即按购买比例7：3分配测算，净利润率为27%.） 备注说明2：成本具体情况 备注说明2：成本和售价概述 成本概述：以上成本预算参考我司土建及园艺标准，同时结合美林公司提供当地的其他开发成本标准，综合评估得出。但考虑到马来西亚当地劳工市场紧缺及我司海外作业的运营成本，预计实际成本可能会高于以上估算成本。 售价概述：本稿售价为地块整体开发预估售价（但开盘时，将采用低开高走策略，预计售价可能稍低），以上售价，已综合考虑了当地的市场情况及资金回笼情况。因当地购房门槛较低（首付1成即可购房），且本项目目标客户大部分针对中国国内市场（70%），考虑到当地市场承价能力，故售予马来西亚本土人士的售价预计将有20%的折让（土地使用年限88年），预计利润会稍低于上以方案（即按购买比例7：3分配测算，净利润率为27%.） 备注说明3：成本具体情况 1、Semenyih项目概况 地块位于马来西亚吉隆坡南位士毛月，总用地面积1544亩，尚余88年土地使用期，地块现状为山丘和荒地。 距离吉隆坡市区目标市场约45公里，经过3个收费站，双程收费15.2元人民币(7.6元马币) ；坐轻轨到吉隆坡约30分钟，距加影15公里； 距士毛月生活购物中心8公里；距英国诺丁汉姆大学分校约2公里 。 地块东面种植了橡胶林等经济作物的农业用地和政府保护不可开发的山体；南面（隔着一块农用地）有小型木材加工厂，西面为省级公路，双向4车道；北面为山体。 2、总体经济技术指标： 1、地块最高可规划3088套(需规划50%廉价房)；绿化率大于占地10%； 2、地块套数限制：1英亩（6亩）≤12套；（廉价房套数限制1英亩（6亩）≤60套。） 3、区内车道阔道要求13米(40尺)以上； 4、高层车位1:1。 Semenyih 地块位置： 往吉隆坡：约55公里； 往加影中心区约20公里；往诺明翰大学10分钟； 往士毛月中心区10钟； 往武来岸村约20分钟。 3、目标市场分析 当地人口约35万，华人占50%左右，收入较高，该区目前是吉隆坡的热点发展区域，开发商在建项目较多，客户关注度较大。 项目离布城约35公里，吉隆坡行政中心已转移到布城，布城区内房地产价格预计近期会上扬，该项目能吸纳一批来自吉隆坡的投资及自住型客户群。 距项目2公里外的英属诺丁汉大学（逾4000名师生），宿舍在20分钟车程的吉隆坡郊区，因此大学的师生和到此学校留学的海外留学群也是目标客户群。 项目距数码城约38公里，已有Panasonic、DHL、HP等国际知名企业的厂房及写字楼（逾200家），员工回吉隆坡住与到该项目的距离相当，但往吉隆坡交通较阻塞，吉隆坡楼价租金更高，具有价格及环境方面的优势。 中国房价高且限购，而外籍人士在马国只要购买价值超过马币50万令吉（约￥110万）的房产，即可移民、留学、投资 ，将会吸引大批国内投资客户。 客源区域 路程 预计比例 购买目的 客户群特征 士毛月 约3公里（5分钟） 20-25% 自住 25-50岁，中下阶层、白领、商家、公务员、大学教师、学生家长 加影 约15公里（20分钟） 自住 大学城 约2公里（5分钟） 自住、投资 吉隆坡、数码城 约35公里（40分钟） 15% 自住、投资 境外（中国、香港） 　 60-65% 投资 35-60岁，商家、公务员、中产以上阶层、有移民倾向的客户 地块周边商圈示意图 距离地块5公里士毛月商业中心 4、规划建议 项目定位：本项目属改善型及投资度假项目，主要客源为以中国为首的海外投资客户，其次为当地改善型华人、吉隆坡度假投资客户、项目周边大学的教师和学生家长客户； 面积段建议：建议规划超豪、双拼、联排以及洋房产品，超豪400-650㎡；独立和双拼在250-300㎡；联排150-200㎡。(马来西亚低密度住宅较为普及，多为现代风格，立面线条简单，低密度住宅独立面积350-600㎡；双拼300-500㎡；联排200-280㎡)； 外立面建议: 双拼为西班牙风格，联排为西班牙和现代风格，高层为现代风格，各组团需要独立围闭； 产品建议: