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房屋预售个案分析表 松江区 新城 街道 东鼎名人府邸 项目 2 分期计划 制作人文磊 日期 2011-12-21 基本信息 发展商 上海东鼎投资经营发展有限公司精稳企划上海大地上海东鼎物业管理有限公司滨湖路310弄新松江路1455号2010-12-01 工程进度 结构封顶 交房日期 2012-12 联系电话 环境分析 东鼎名人府邸靠近松江最热闹的商业圈——开元地中海。开元地中海项目配套非常齐全，有数码广场、苏宁电器、地中海影城、星巴克咖啡、乐购大卖场等，满足每日生活的方方面面。小区边上还有国美电器、酒店会所、上岛咖啡、火锅美食、壁布广场等配套设施，银行网点也是非常密集，有浦发、建行、中信、北京银行等。79251M2 建筑面积 150000M2 幢数 楼层 9幢22-28层的高层895户 户型面积 82-246M2 绿化率 35% 主力面积 91M2 面 积 配 比 房型 面积（M2） 户数（户） 配比（%） 1R 82 98 15.7 2R 91 188 30.1 143 4 0.6 157 4 0.6 3R 186-188 134 21.4 200 38 6.1 4R 232-246 156 24.9 复式 238-329 4 0.6 其他 附加值 会所 规划有一个会所 智能化 周界红外报警系统和新风系统3毫米进口纯铝板进口加拿大花岗石钢制防火防盗门 房屋预售个案分析表 价格分析 单价范围 小户型：17000-18000 大平层：18000（毛坯）-25000（精装）元/M2 均价 表价 小户型17500 大平层：22000元/M2 主力总价 163.8万元/套 底价 元/M2 可售总价 20亿元 物业费 2.9元/M2·月 车位 895个 付款方式 付款 银行按揭贷款,分期付款,一次性付款 价差 小区南临松江最大的66万平米中央公园，因此最南面可直面公园的房源价格相对更高 备注 精装大平层的装修标准为5000元/M2 2011-12-16，推出30套91元/M2高区特价房，均价仅15000元/M2 去化分析 去化速度 19套/月 销售率 40% 去化顺序 2R1R3R4R复式 去化特征 小户型销售较好，今年5月底推出就售出160套左右 去化抗性 大平层由于面积大，总价高，去化较慢 备注 该案是目前松江新城核心区唯一在售的公寓房项目 客源分析 区域 上海、江浙 年龄层 小户型30-40 大平层45-55 职业特征 公务员，外企高管，金领，松江当地的私营企业主 置业用途 投资、自用 备注 企划分析 广告媒体 搜房网、第一地产、晨报 主诉求 紧邻松江大学城配套齐全 备注 业务分析 售楼处很冷清，没有看房客户，现场有6个业务员左右，无所事事，在控台内聊天，有2个业务员甚至趴在桌上睡觉，有点太松懈了。 综合分析 利多：1. 占据松江新城核心位置，周边配套加成熟， 2. 紧挨开元地中海广场 娱乐生活两不误 3.松江新城核心区唯一在售公寓项目 4. 高层住宅社区 外观形似汤臣一品，同样采用3毫米进口纯铝板 5. 南北栋距约50米，对于高层住宅而言，如此栋距虽然谈不上宽敞，但是东鼎名人府邸通过楼座之间的错开布局来提高每栋楼采光和通风的效果 6. 精装大平层户型5000元/平米装修标准 7. 自驾出行的业主来说，小区周边的交通出行状况比较通畅 8.产品类型较为丰富，既有80-90的小户型适合刚需，又有180以上的大平层适合改善性购房者或投资客 9. 小区距离松江大学城比较近，氛围相对较好 10. 毗邻松江最大的66万平米中央公园，环境优美，空气清新 11.周边的公交线路较多 利空：1.离轻轨9号线有2公里，需靠公交接驳 2.物业费偏高，2.9元的物业费基本和一般联排别墅的价格相当了 3.价格偏高，25000元/M2的大平层均价超出周边项目一截，龙湖好望山毛坯均价15000元/M2 4.项目的大平层定位高端，但小户型公寓无心降低了楼盘整体档次 5.项目容积率为3.5，偏大 东鼎名人府邸看房分析 项目概况 东鼎名人府邸位于松江新城区滨湖路310弄，新松江路南侧，江学路西侧、北翠路北侧，土地规划面积42861.8平方米，总建筑面积150000平方米，由9幢22-28层的高层组成，规划户数为895户。另外项目自建有酒店及大型商场，位于项目东侧，目前已经在建。 小区毗邻松江最大的66万平米中央公园，环境优美，空气清新。小区距离松江大学城比较近，交通方便，靠近松江新城最热闹的商业圈——开元地中海；有数码广场、苏宁电器、地中海影城、星巴克咖