戴德梁行年合肥高速滨湖时代广场第.ppt

项目市场占位 区位属性 项目特质 需求分析 市场竞争 新文化地产 弱化竞争 提升价值 树立品牌 城市进入“滨湖时代”，该区域代表面向未来的全新生活方式 区域价值逐步获得市场认可，区域内其他项目多主打教育资源 涵盖各种物业的城市综合体，拥有地标建筑和少年宫教育基地 除了最基本的使用诉求外，更向往生活方式与精神理念的提升 文化地产概述及分类 地产和文化的结合，更注重通过项目的建造和使用，使居住者和使用者的 生活方式 发生改变，精神理念 发生改变。挖掘精神和文化的内在价值，使居者的自身价值 得到尊重、得到体现和提升。现有市场基本类别包括： 2.地脉挖掘型 3.复制嫁接型 利用项目地块 固有历史背景及实物 运作文化地产 直接 复制具有象征意义的实物资源 运作文化地产 1.优势运作型 利用开发商 自身独特的资源和优势 运作文化地产 4.资源植入型 利用 资源排他性，结合 开发商实力 运作文化地产 文化地产模式分析 文化地产运作目标：传递差别优势、实现深层沟通 类别 适用条件 因素对比 综合 评分 缺陷 不可复制 客户接受 成本增加 市场稀缺 可操作性 可持续性 优势运作型 具备丰富的资源优势 　 　 　 　 　 　 70.8 需具备长期的资源积累 投入及运营成本相对最高 地脉挖掘型 具备先天的文化基因 　 　 　 　 　 　 66.7 均为地块自身的先天优势 所挖掘文化需有较高知名度 复制嫁接型 基本均可采用 　 　 　 　 　 　 29.2 不具稀缺性且易被复制 缺乏文化上的深度的广度 资源植入型 具备资源的首发优势 　 　 　 　 　 　 58.3 需具备一定背景及资源 存在后期运营成本 符合 不符合 可选的主题定位方向 市场环境分析 定位背景研究 典型案例借鉴 科技文化 璞真文化 VS 原生态的生活态度与方式 科技文明的展示与思考 市场访谈结论 科技主题 璞真主题 对于住宅类消费略显理性、生硬 未完全体现滨湖新区的环境优势 具备一定的可复制性，稀缺性弱 未能充分挖掘少年宫的潜在价值 项目主题的完善 科技文化 璞真文化 即展现科技，又注重舒适 科技理性中包含人文感性 挖掘和包装少年宫的主题 实现项目主题的不易复制 需包容城市、区域的特色 主题概念描述 科技文明 与 生态环境 的和谐共存，相互渗透 以生态作为基本要素，科技作为增值要素。 在提供生态型生活空间的同时，结合少年宫与幼儿园，导入科技再现与科普功能。 以科技作为基本要素，生态作为增值要素。 在提供更舒适办公环境的同时，结合商业架空层等开放空间，大幅度提高绿化覆盖。 融 合 之 美 高速 滨湖时代广场 — 未来·城中央 ——项目整体案名及副标语 以“未来·城中央”作为项目案名的副标和宣传语 未来—— 滨湖的历史地位和美好憧憬、对于孩子成长的象征意义 城中央—— 新区启动区核心位置、城市综合体项目、借力区域某项目的造城口号 ——项目形象推广建议 In 时代 、In 生活、 In 未来 以“ In ”作为项目的形象定位与核心推广思路。 与“时代”相结合，具备极强的象征性，便于推广的持续性、包容性与发散性。 （ In：在…之内，符合，流行的，时髦的，执政的） ——项目分案名（南地块） - 印 时 代 - In · 印 · 参考示意 In：孩子成长于科技文化环境之中，年轻人的时尚生活居所 印：掌权者的象征，科技进步的印记，生态环境的印象 ：象征徽文化中的篆刻，代表执政所持信物的唯一与尊感，（具体文字需进一步讨论） 包含于项目整体案名之中 与北地块案名保持连贯性 ——项目分案名（北地块） -时代广场- 汇创、 合创、 思创、 科创 （一期） （二期） （三期） （四期） 可根据实际情况，出让大厦冠名/命名权 项目主题定位 年度营销框架 部分营销建议 项目营销优劣式分析 现有营销优势 大型城市综合体项目 实力品牌开发商项目 规划中的超高层地标 更具品质的建筑造型 合肥少年宫唯一分部 目前最近湖地产项目 现有营销劣势 距老城区相对较远 地块缺乏固有文化 非核心区成熟区域 并非区域首发项目 周期长的审美疲劳 周边尚无产业依托 体现生态与科技的融合，全新的生活方式和生活理念。在满足基本居住诉求的同时，提供各个年龄阶层的人以不同的精神价值内核。 主宿卖点—— 文 化 核心卖点—— 产 品 补充卖点—— 品 牌 合肥地标性建筑，涵盖多种业态的大型城市综合体，注重生态环境与科技创新在生活中的体现。产品气质与品质均超越现