第二节物业设备管理资料.pptVIP

物业管理 第八章 物业基础管理 物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？ 【专案简介】某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”【分析解答】沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中规定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。”“物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。”本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故，属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处理，24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。 精诚所至——业主不愿配合公共部位维修怎么办 某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被住户拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。住户认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。?　　主任闻讯立即来到该住户家（主任亦招之即来，起码让其心动，若摆架子拖上几天，很可能就会使其更为不满），在诚恳地听完住户的意见，表示完全理解她的想法，并对她以往的配合致以谢意之后，首先和颜悦色地讲明管理处同样也希望对管道进行一劳永逸的改造，但囿于经济原因短期难以实施（住户的要求并不为过，管理处的安排也情有可原，双方相互理解，事情就好办了）；然后详细交待了这次清淤的具体安排和防污染措施，承诺一定做到既快又净。?　　精诚所至，金石为开。在管理处不厌其烦的努力下，该住户转变了态度，欣然同意马上予以积极配合，当日下午，清淤工作顺利展开。?　　点评：说服业主用户有时是相当艰难的，既需要诚心，又需要足够的耐心。三次五次谈不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厌其烦地谈下去，相信绝大多数还是通情达理的。精诚所至，金石为开。 ? （三） 物业设备管理的意义 （1）物业设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障 （2）物业设备管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的技术保证 （3）物业设备管理是城市文明建设和发展的需要 （4）物业设备管理能强化物业服务企业的基础建设 物业设备管理的基本制度 1. 岗位责任 （1）部门经理 部门经理的主要职责是：在公司经理的领导下，贯彻执行有关本部门负责的设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度等；负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理规章，确保设备始终处于良好的技术状态；在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源，并做好节约能源的工作；组织人力、物力，及时完成业主提出的报修要求，为业主提供良好的工作、生活条件；组织编制各种设备的保养、检修计划，并组织实施；组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备技术管理工作；组织拟定设备管理、操作、维护等各种规章制度和技术标准，并监督执行；组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务和技术水平等。 （2）各专业技术主管 负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的实施，并检查计划的完成情况；负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态；负责制定所管系统的运行方案并审阅运行记录，督导下属员工严格遵守岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行；组织调查、分析设备事故，提出处理意见及措施，并组织实施，以防同类事故的再次发生；负责制定所管设施的更新改造计划，以完善原设计和施工以来的缺陷，并负责工程监督，以实现“安全、可靠、经济、合理”的目标；负责组织培训，不断提高下属员工的技术、思想素质以及服务水平。完成上级交代的其他工作等。 （3）领班 负责本班所管设备的运行、维修、保养工作，严格做到（设机房、工作场地）三干净、（电、油、水、气）四不漏、（使用性能、密封、润滑、紧固、调整）五良好；以身作则，带领并监督全班员工严格遵守岗位责任制、操作规程、员工守则及公司各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；负责本班的日常工作安排和调整，做好各项记录并汇总，定期上交上级主管审阅；负责制定本班设备的检修