()陕西省土地报告评审讲义.ppt

2014年陕西省土地估价机构年检 土地估价报告评审相关问题分析 全志远 陕西华地 陕西华地 ◆报告评审总体要求 一、中估协对土地估价报告评审的相关要求 ★《土地估价报告评审规则》（中估协发〔2012〕4号） 规范了土地估价报告评审的适用对象、依据、评审流程、 相关参与人员的职责、各级审核的要求等。 ★《土地估价行业违规处罚记分办法》（修订）（中估协发〔2011〕15号） 规定了机构和估价师在不同情况下的处罚办法。文件原文 ★关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）： 明确了基准地价超期使用问题、估价报告中的书写错误问题、估价报告与行业规范不符的问题、基于抵押目的的权益披露问题等。文件原文 1、形式不合格 送审报告凡属于下列情形之一的，可视为存在严重质量缺陷，直接判定为不合格报告。 （1）未按照《土地估价报告规范格式》书写，严重不符合格式要求的； （2）缺少《国有土地使用证》或权属证明资料等重要附件，或报告中关键内容阐述与附件资料严重不符的； （3）缺少执业土地估价师签字或仅一名执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 陕西华地 ◆报告评审总体要求 一、中估协对土地估价报告评审的相关要求 陕西华地 2、技术不合格 送审报告凡具有下列情形之一的，可视为严重技术问题，直接判定为不合格报告。 （1）地价定义、土地权利界定存在严重问题的； （2）估价方法运用存在致命错误，导致估价结果不可信的； （3）估价结果内涵与地价定义不一致，影响了估价结果使用的； （4）基准地价标准已超过三年（但尚不足六年），未充分分析使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，且未详细调查分析当地土地市场走势、进行合理期日修正的； （5）基准地价标准超过六年，在使用基准地价系数修正法时，未附当地地方政府明确要求必须使用该方法的证明,也未出具省级以上（含省级）土地估价师协会组织专家论证结论和建议的，即：不具备两要件之一的； （6）市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例的； （7）未披露估价对象的权利限制（如存续抵押权）及其对价格影响的。 土地估价报告评审重点关注问题 陕西华地 ◆报告评审总体要求 二、本次省协会抽检对土地估价报告评审的相关要求 评估报告审查要点(省协会2014年用) 1、报告形式上主要关注： 估价师签字和机构负责人签字、机构盖章问题；报告关键附件是否齐全。 2、技术问题审查要点主要有： （1）估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）。 （2）市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的。 陕西华地 ◆报告评审总体情况 陕西华地 ◆报告评审总体情况 陕西华地 ◆报告评审总体情况 陕西华地 一、格式不规范 ◆报告评审中的典型问题 1、报告内容不齐全 2、项目名称不规范 3、随意增加不必要的内容 4、技术报告缺少关键词 GB城镇土地估价规程－报告标准格式（简） 土地估价报告1.docx 土地技术报告1.docx 陕西华地 二、报告备案 1、报告未备案。 （B级9家，占比为17％，C级4家，占22％） 2、提交的报告与备案的报告不符。 3、备案的报告中缺少技术报告或估价报告。 4、缺少关键附件，或上传的附件不清晰。 关于土地估价报告备案有关事项的通知 陕西华地 三、报告签字 1、估价机构法人未签字，以签章代替、机构未盖章。 （可直接判定为不合格报告） 2、估价师未签字，或以签字章代替签字。 3、其他人冒用估价师的名义出具报告，代替签字。 《土地估价行业违规处罚记分办法》 陕西华地 四、报告中的技术问题 1、地价定义 多数报告的地价定义不完整。规程要求地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格，并要说明现状情况、设定情况及设定的理由。 评审中发现个别估价师滥用估价中的假设条件。有两个抵押报告，一个报告将工业用地直接设定为商业用地进行评估，一个将现状容积率为1左右的住宅用地直接设定为14.4进行估价。 陕西华地 四、报告中的技术问题 2、方法选择问题 1）有两个报告仅用了一种评估方法。 2）