方案整合营销要点.pptVIP

机遇 对症下药，对现有不足之处进行改进,争取在近期内达到高档别墅居住区的标准。 售楼处包装方案 效果图 效果图 Thanks 瑞杰.世纪房地产经纪有限责任公司 上门客户关注点分析： 一、二期的客户主要以旅游休闲度假，以及独特的风景区山水资源成为客户对本项目的主要认同点，仅少量客户对项目投资前景看好。随着北京别墅用地的供应的减少以及别墅项目的稀缺，投资性也将成为关注的一大亮点。 目标客群描述 年龄：35-50岁 家庭年纯收入：35万元/年以上 家庭结构：3-5人 职业：私企老板、中高级公务员、国 企管理者、个体户等 文化内涵：追求生态、健康、休闲的高品质生活方式 目标客群关注点 产品、户型 价格/性价比 投资回报 软性服务质量 开发企业品牌 社区圈层平台 追求享乐 喜欢生态自然，受4A级风情区所吸引 爱慕虚荣 受别墅社区超级享受完美配套所吸引 注重价值 相信别墅性价比相当好，获得大家的认可，有极大的升值前景 自我实现 追求自我实现之外的物质表征，以此证明自己的身份地位 购买别墅动机 目标人群性格分布中的详细描述 客户认知判断 未有推广的情况下，客户主要以高明客户及到西岸风景区旅游渡假客户为主。 目标客户以北京企业高管、高级公务员、在职垄断行业事业单位在职人员、退休老干部为主！ 客户对项目最看重的是：风景资源！ 北京、平谷将是本项目客户的主要来源地！ 启示： 从客户的来源看，本项目的主要竞争楼盘来自目标客户来源的区域，平谷别墅、北京近郊别墅。 项目概述 客户定位 竞品分析 营销思路 推广思路 售楼处包装 VI设计 区外楼盘点图 顺德 本案 天润香墅湾1号 平谷别墅项目战国图 本案 平谷别墅项目战国图 中昂邑上愿著 项目名称 推售时间 容积率 建筑形式 户型面积 单价 单价总价范围预估 中昂 2013年3月 1.60? 别墅,花园洋房,联排别墅,小高层 花园洋房 70-160 联排别墅 300-500 目前在售高层17800 别墅和花园洋房价格待定等通知 均价保守预估在2.3万以上 天润 2013年3月 1.75 多层官邸,高层板楼、高档景观住宅 两居100平，三居135，160平，洋房180，190，300平 目前在售小高层22000 花园洋房价格等通知 均价预估在2.3万以上 本案 2013年3月 0.6 全部为别墅 188-365 推出四套试探市场反映。4月以后开始进入强销期。 均价制定在2万，采取拉大价格差距的策略，逐步预热，满足不同客户需求 平谷区域别墅在售情况表 项目概述 客户定位 竞品分析 营销思路 推广思路 售楼处包装 VI设计 储势期（5 ～ 6月） 引爆期（6～10月） 持销期（10～12月） 销售节点与五线配合 1 2 3 储势期（5～6月） 产品线 (软硬件) 推广线 (概念亮相) 公关线 销售线 阶段任务：销售人员培训及考核 +储备客源 阶段目标：争取50个意向客户 支持条件：设置团购价，利于群体成交；及其它优惠 建议1：全新样板房 经营 管理 酒店式服务管理战略合作协议（如签约各知名培训机构，保障客源） 托管服务内容及相关协议文本 建议2：售楼出现场气氛营造 形象主题方向: 4A级风景区 软文主题方向: 平谷唯一 70年产权纯别墅社区 主题：周末暖场活动 形式：名流酒会 客群：国企中高管、小企业主、公务员、外地投资客 频率：不定期开展次 时间 推盘量（万㎡） 销售均价（元/㎡） 销售额（万元） 2013年6月-7月 住宅：8套，2500平米 1.8万 3600万 2013年8月-9月 住宅：10套，2500平米 1.9万 4750万 2013年9月-12月 住宅：12套6250平米 2万 6000万 合计 完成销售任务累计可实现销售收入超过2.3135亿元 销售分期 策略制定的基础 稀缺资源是客户最大的关注点； 因项目存在欠缺，能否达到休闲度假目的成为客户另一个关注的重要因素； 名胜风景区度假资源是本项目最大的价值点和卖点，是项目产品定价的最重要因素； 配套设施不健全将成为本项目定价的重要障碍； 项目分析 客户分析 市场总体利好，但进入6月后各别墅项目竞争产品集中放量，市场竞争压力较大，与竞争项目存在一定的差距 市场分析 项目的营销策略制定 竞争策略：全力完善有关的硬件建设，对售楼处开展整改。对我项目的形象进行重新定位和包装，全面提升三期的品牌知名度。计划于4月进入强销期，抢在竞争对手之前推向市场。 价格策略：分批推售，首批单位低开高走，快速销售，引爆市场，扭转市场对项目的信心；二批单位以优质景观资源别墅引领市场，持续拉升价格，实现高价高速，在追求速度的同时博取利润最大化； 推广策略：结合展示情况，4月开始逐步扩大推广力