葫芦岛邴家村区域开发策划报告资料.pptVIP

* * * * * 针对中低端客户，设置业态丰富的温泉度假中心。 三、温泉业态 以区别于当前大部分温泉度假中心的消费体验内容，满足人体视觉、味觉、触觉、听觉、嗅觉等多层次需求，以使项目构建强大的市场竞争力。 低端：温泉度假中心 特色池名称 池内特色和主要内容 乌布洗礼池 大小腿脚底按摩浴及泡泡浴，热水 爪哇浴池 大小腿脚底按摩浴及泡泡浴，热水 枷姆泉浴池 大小腿脚底按摩浴及泡泡浴，热水 死海浴池 利用海水比重大的特点，让游客体验漂浮的感觉，热水 矿砂浴池 使用细腻矿沙，含丰富矿物质，使用地热 玫瑰花汤 花浴：具有养颜、消炎、行气解郁、活血散瘀功效，热水 菊花花汤 花浴：具有疏散风热、平肝明目、清热解毒功效，热水 熏衣草汤 花浴：具有安神、改善肌肤、抗衰老功效，热水 美容健身池 药浴：活血、养血，润泽肌肤，养颜，热水 养血安神池 药浴：养血安神、治心悸、失眠、烦躁、贫血，热水 奶浴池 美容润肤，热水 鱼疗池 用亲亲鱼对人体啄食，感受奇特感觉，温热水 泡池 热水清汤浴 温泉度假中心：特色内容设置 三、温泉业态 以现代的、时尚的建筑格调、开敞式通透的建筑空间，构建个性化尊贵品质。 这不仅可以为客户体验身心的疗养，也能让客户的视觉有所收获。 并且，此种格调也能与项目的自然环境相融合。 温泉主题会所：融温泉疗养和私密消费于一体 三、温泉业态 在充分利用现有资源的基础上，以项目分组团式规划开发为单位，进行各组团内部主题景观营造，人工组建景观主题。同时各搭配各类人工及自然景观小品。组合成团，以点带面地组合成整体，以此增强项目的整体人视景观性，充分展现项目的可居、可观、可感性。 四、特色空间营造 营造“文化秀场”，使其成为文化艺术的最佳表演的舞台，表演的背景，表演的道具，满足不断提升的精神追求。 文化秀场——营造区域文化与创意的活力空间 多功能创意秀场 四、特色空间营造 冲沟阶梯水景湿地公园 充分利用区域内自然形成的冲沟，融山体排水与景观营造于一体，通过分级筑坝进行分层蓄水，形成梯状水瀑的原生态湿地公园，并与创意集群设计有机结合。 灯塔与钟塔 在项目海拔较高的地段修建1—2个灯塔。以此成为项目标志性建筑，同时以夜间的灯光渲染社区的温馨与安宁。 亮点小品 五、景观设计 在项目的滨海主广场上，设置数量适宜的钟塔。 根据不同植物的生长周期和色彩变换，在区域内设置多种植物层次，营造四季景观。 春 夏 秋 冬 植物色彩 五、景观设计 项目合作策略 伍 1、葫芦岛市没有企业做区域开发的先例，也没有明确的相关政策可供参考； 2、自2003年1月1日起施行的《葫芦岛市国有土地储备暂行办法》的内容比较粗泛，对 区域开发的诸多内容并没有明确规定； 3、鉴于以下原因，通过企业参与土地一级开发或通过”毛地出让“方式实施区域开发 不仅具有现实必要性，同时也具有实际可操作性。 葫芦岛市和兴城市财政税收相对困难，政府缺乏相应的开发建设资金； 完全由政府运作，无论在组织实施效率上，还是综合效益上，都存在诸多问题； 由企业参与运作，则可在资金、团队、专业与效率等方面得到提升，综合效果与效益 良好。 目前业内对适度放开土地一级市场的呼声不断增大。其核心原因是： 目前的土地开发与储备管理机构，既参与土地开发，又参与市场管理，职责混乱； 单一的城市土地开发中心，难于满足快速发展所需要的土地一级开发要求。 在葫芦岛和兴城市，企业做区域开发尚属于一个新课题，没有明确政策或规章，需要同时也具有一定创新空间。 运作环境分析 合作方式分析 根据目前我国土地市场的现状，结合“邴家区域”项目的特点，有如下二种方式可供选择： 土地一级开发：企业与政府合作，并采取政府授权的方式将区域土地的一级开发权委托给企业或由企业与政府(指政府背景的企业)共同设立的合资公司。 区域土地批租：也指大宗土地的出让，即政府通过毛地或熟地批租方式将成片区域或土地出让给企业，企业对区域实施“一、二级联动开发”或二级开发。 鉴于熟地出让方式为目前常规的土地运作方式，故本报告不作详述。 土地一级开发 区域毛地批租 或 土地一级开发是企业与政府通过约定，通过授权方式形成的一种投资模式； 投资方在相当长的一段时期内仅仅是“一纸协议”的约定，并未持有土地使用权等明确的资产保障，而且当前尚无明确的法律文件支持； 一级开发不同于传统的获取土地使用权进行房地产开发，其实质为“协议投资”，存在一定的不确定性和风险性，所以在考虑项目运作模式时，必须重点考虑风险控制。 土地一级开发特征 土地一级开发实质为“协议投资”，需重点注意风险控制。 基于不同的开发主体，土地一级开发主要有政府主导和企业主导两种模式： 政府主导模式：完全