大学城三期工程可行性分析解析.doc

大学城第三期工程开发项目 可 行 性 报 告 分 析 制作单位：07级市场营销一班 制作日期： 2008年6月6日 前言 广晟·学府花园位于河源市东环路侧,是河源市华达集团和广晟投资有限公司继广晟花园之后的又一大型力作。 广晟学府花园学生公寓第三期工程是响应市政府关于河职院新校区后勤社会化筹资建设的号召，以捆绑开发建设的方式提供给我公司作为商住小区开发建设。广晟·学府花园项目用地97431平方米，总投资3亿元人民币。建筑面积25万平方米，主要为学生公寓、教师公寓及其它配套项目。随着1008套学生公寓及553套住宅（总建筑面积约100000M2）的全部交付使用，小区已具规模，舒适的居住环境与完善的物业管理，得到了社会各界的好评，为河职院的设施建设和河源市的教育事业尽了一份绵薄之力1、项目概况…………………………………………………………………….32、企业介绍…………………………………………………………………….4 3、主要经济技术指标………………………………………………………….44、项目市场分析与投资环境………………………………………………….55、地块及周围环境、建筑开发条件………………………………………….76、项目开发经营策略及项目投资估算……………………………………….87、开发项目定位………………………………………………………………..98、项目开发经营状况分析…………………………………………………….119、项目开发经营风险分析…………………………………………………….12 10、结论及建议…………………………………………………………………14 一、项目名称 1、项目名称：广晟学府花园学生公寓第三期工程开发建设单位：广东省河源市华达集团 2、项目地理位置：本项目位于位于河源市东环路侧 3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在广晟凯旋城、东江首府等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2008—2009年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2007年下半年到2008年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品教师生楼盘于2006年底或2007年初动工建设并于2008年下半年进行销售，其时机比较适宜。 4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、教师生居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路对面）为已建设中的实验中学，东面相隔的是规划中的河源市政府办公用地。并与广晟凯旋城、东江首府两大大型楼盘相邻近。 二、企业介绍 华达集团成立于1989年，是河源市规模较大、信誉较好的民营集团企业。注册资本3800万人民币，属下有20多家具有独立法人资格的子公司，总资产7亿元。经营范围涵盖房地产开发、建筑工程、物业管理、担保投资、大型工业园区开发、百货超市、酒店餐饮、沙石土开采、广告装饰、稀土开采和汽车修配、出租、租赁等行业。现有中、高层管理人员和专业技术人员200多人，员工2000多人。自1999年以来连续七年被河源市人民政府授予“守合同重信用企业”荣誉称号，2004年国家工商总局授予华达集团“守合同重信用企业”称号。 作为河源数一数二的大公司，它的下属公司遍布各行各业，分别有：河源市华达集团东源古云矿产开采有限公司、河源市华达网络文化经营有限公司、河源市华达建筑工程有限公司、河源市华达集团广晟会所、源市华达汽车出租有限公司、河源市华达大酒店、河源市华达物业管理有限公司、河源市DNA俱乐部、广晟沙石土开发有限公司、河源市广晟百货有限公司、河源市华达房地产开发有限公司等11个下属集团。真可谓是阵容强大，资金实力雄厚。 三、主要经济技术指标 一个项目能否达标，需要考虑到很多技术指标，技术指标的好坏直接决定了该项目能否通过。主要经济技术指标有： 1．房屋完好率：70－80％ 2．年房屋完好增长率：2－5％ 年房屋完好下降率：不超过2％ 3．房屋维修工程量：100－150平方米／人、年 4．维修人员劳动生产率：5000元／人、年 5．大、中修工程质量合格品率：100％，其中：优良品率30－50 ％ 6．维修工程成本降低率：5－8％ 7．安全生产，杜绝重大伤亡事故。年职工负伤事故频率：小于3‰ 8．小修养护及时率：99％ 9．房屋租金收缴率：98－99％ 10．租金用于房屋维修率：不低于60－70％ 11．流动资金占用率：小于30％ 12．机械设备完好率：85％ 四、项目市场分析与投资环境 1.项目投资环境： 2006年计划完成房地产投资11.95亿元，在20005年的基础上增加投资2.39亿元，预