我国房地产税收度改革研究——物业税开征的理论与操作分析.pdf

摘要 摘要 1994年税制改革后，我国没有形成一套完备科学的房地产税收模式，这 种情况与当前房地产业迅猛发展的局面极不适应，并且随着我国经济体制改 革的深入以及房地产市场的进一步发展，房地产税制与整个房地产市场存在 的矛盾甚至与我国社会主义市场经济发展的矛盾将越来越突出。近几年房价 飞速上涨，市场结构严重失衡，使得由于出台时间不同而造成的不同税种之 间的冲突更加激烈，民众怨声载道，物业税改革被抛向了社会政治经济体制 改革的风口浪尖。在我国这样一个地区发展不平衡，整体经济实力还不够强 的发展中国家，面对目前国内房地产市场存在的投资规模过大，房价上涨过 快，供给结构不合理、市场秩序混乱等诸多问题，以及物业税改革涉及多方 利益的调整远远超出了完善税制这一基本点，要开征物业税改革是一件需要 前后思量的大工程。 本文从商品住宅市场这样一个视角，从完善房地产税收制度和财政体制 的角度研究论述我国的物业税问题。明确我国开征物业税的目标“公平优先， 兼顾效率”，在效率和公平之间保持适当的平衡。再加上务实的措施，结合各 项配套措施，统筹规划分步实施，建立有效的物业税税制。 全文内容概括如下； 首先，为什么国家可以对房地产物业征税?亚当·斯密说：“对于国家善 征丽存在的资源，课以特别的税，或是其纳税较多于其他大部分资源以支援 国家的费用，那是再合理没有的。”埃格特森认为：“国家强制实施所有权会 提高个人所拥有的资产价值，这种国家行为构成了市场交换的一个基石。”房 屋产权芷是一种借国家善征而存在的资源，国家通过供给制度确立和保护房 屋产权，并提高房屋价值。美国经济学家罗森指出：“财产税是财富所有者为 了从政府得到好处，而支付的款项。”既然房屋产权所有者使用了国家的土地， 并且从政府得到了诸如产权确立、产权保护、房屋增值等这样一些好处。那 我国房地产税收制度改革研究———物业税开征的理论与操作分析 么就应当向政府交纳物业税。从某种意义上讲，物业税是房地产保有者对政 府提供服务的一种补偿。 政府对房地产课税行为的基本出发点是什么?要达到何种目的或实现哪 些社会经济目标?对此理论界尚无定论，归纳有以下两大类七种基本观点。 第一类是公共经济学观点，公共经济学将土地及其上的土地改良物看成一种 财产，认为财产课税理论依据同样适用于房地产税收。因而，公共经济学者 在探讨物业税的依据时，主要关注物业税的财政收入功能和社会财富公平分 配功能。第二类是房地产经济学观点。房地产经济学把房地产看作一种普通 的经济资源或生产要素，与资本、劳动、技术和管理等生产要素一样，其价 值只有通过投入到经济领域才可以得到充分体现，更关注房地产税收资源配 置的功能。 其次，明确物业税的概念。就像资源税既是一类税种的总称又是一个税 种的名称一样，物业税既可以理解为房产保有阶段的一个税种的名称，又可 以理解为财产类税收的总称。只是“物业税”这个概念容易引起民众的误解， 从便于税收知识普及的角度来看，它的提出和使用应慎重。本文基于土地与 房屋两种资产(或财产)不论是从产权角度还是从经济学角度都应分开课税 的观点，提出物业税是在房地产保有阶段征收的财产税类税收的总称，包括 土地税和房屋税。物业税是整个税收体系的重要组成都分，也是完善税制， 建立和谐社会不可缺少的有机元素。 第三，准确定位物业税改革。这是物业税改革成败与否的关键所在。目 前，国外有大量的财产税改革经验可以借鉴，几乎所有进行财产税改革的国 家都花了十几年甚至几十年的时间，消耗了大量的人力、物力和财力来推行 改革，然而改革结果迥异。智利，一个弹丸之地的国家凭借其明确有效的改 革目标，务实的改革措施和有效率的管理机构获得了财产税改革的成功。而 同属拉丁美洲的牙买加的命运则没有如此幸运，经济实力的落后，政权的不 稳定，改革目标的多元化，再加上策略失当，管理机构效率低下，使德耗时 耗力巨大的财产税改革几乎毫无成效可言。美国，一直以来被学术界标榜为 完美财产税改革的楷模，面临着巨大的民愤。其财产税已成为了除个人所得 税外，最不受欢迎的税种，抗税纷争最多。总之，吸取他国财产税改革的成 摘