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HK000LY4 固定资产支持融资营销要点及案例分析 消费信贷业务部 2010年12月9日工总行下发《关于印发固定资产支持融资业务相关管理规定的通知》（工银办发[2010]929号）文件，将固融业务的相关规定进行了修订，主要是将该业务拆分为经营性物业支持贷款和特定资产收费权贷款两个子产品。同时提出新的要求：规范用途管理、注重第一还款来源、审慎评价未来经营净现金流、严格实行帐户监管。 经营性物业支持贷款介绍 经营性物业支持贷款介绍 适用范围：经营性物业支持贷款适用于满足借款人日常生产经营周转和固定资产投资活动中明确合理的资金需求，置换已有银行融资，以及置换为建设或购置该物业所形成的其他负债性资金和超出国家规定资本金比例的自有资金。 办理原则：从优选择经营资产、注重第一还款来源、审慎评估现金流量、合理确定金额期限、严格实施账户监管、定期评价资产价值 经营性物业支持贷款介绍 借款人条件： 依法核准登记的企业法人，在我行开立结算账户。 所有者权益在3000万元人民币（含）以上。 经营及财务状况较好，在银行融资无不良信用记录，无其他重大不良信用记录。 拥有合法、完整、独立的物业所有权、经营权、收益权和处置权。 贷款行要求的其他条件。 经营性物业支持贷款介绍 物业条件： 符合当地城市规划要求，经竣工验收合格并已投入正常运营。 所有权、经营权、收益权和处置权清晰，已办妥房屋所有权证等不动产权属证书。 经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息。 所处地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，物业资产市场价值相对稳定。 经营性物业支持贷款介绍 经营性物业支持贷款介绍 贷款金额：根据物业未来经营净现金流的折现值合理测算，同时还应综合考虑借款人融资需求、贷款期限、物业资产价值、现有融资（包括银行借款、发行债券、短期融资券和信托融资等）等因素，并应符合我行贷款担保管理中有关抵（质）押率的规定。 贷款还款：根据物业的经营现金流入特点制定合理的分期还款计划，按季还款；确因租金收入（或运营收入）周期等原因不能满足按季还款的，应按半年还款；原则上不设宽限期。 营销指引 营销指引 办理范围 以四星级（含）以上酒店、当地销售额居前三位的综合商场、当地销售额居前5位的专业市场、中心商业区的写字楼等作为营销重点。 县域经营性物业支持贷款选择项目业主实力极强、环京津、环渤海县市以及全省社会经济发展前30强县的优质项目作为营销重点。 政策主要变化 管理办法降低了企业准入条件，所有者权益由5000万元（含）以上降低为3000万元（含）以上。 管理办法延长了贷款期限，一般期限由5年延长到10年，特别优质的项目贷款期限可放宽到15年。 管理办法规定办理经营性物业支持贷款不再受商用房开办资格限制。 管理办法规定可办理第三人抵押贷款。对于借款人拥有合法有效的物业经营权、收益权，但不拥有物业所有权和处置权的，可办理经营性物业支持贷款业务。 政策主要变化 管理办法扩大了贷款用途。经营性物业支持贷款适用于满足借款人日常生产经营周转和固定资产投资活动中明确合理的资金需求，置换已有银行融资，以及置换为建设或购置该物业所形成的其他负债性资金和超出国家规定资本金比例的自有资金。 管理办法规定可办理标准厂房、仓储设施等工业物业的经营性物业支持贷款。 管理办法规定对自然人名下的住房、商用房及其他物业不得办理经营性物业支持贷款。 贷款额度的确定 由于管理办法延长了贷款期限，贷款额度可重点参照以下三条标准合理确定： 未来15年以内的项目偿债保证比≥1； 地理位置位于中心商业区以内； 在同类型物业中排名前三位； 贷款额度的确定 如经营性物业同时满足上述三个条件的，原则上可按照不超过该经营性物业市场评估价的7成发放贷款。 如经营性物业同时满足上述三个条件中任意两条的，原则上可按照不超过该经营性物业市场评估价的6成发放贷款。 如经营性物业只能满足上述三个条件中任意一条的，原则上可按照不超过该经营性物业市场评估价的5成发放贷款。 如经营性物业上述三个条件中任意一条均不能满足的，应谨慎对待，如确需办理，原则上贷款金额不得超过该经营性物业市场评估价的4成。 注重综合营销 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 保定源盛融通发展有限公司电谷锦江酒店30000万元固融 营销思路拓展 1、特定资产具有环保特色，符合国家政策方向，依托“中国电谷”、借款人的控股股东及政府会议等方面因素，酒店在餐饮、会