房地产经营管理2资料.ppt

* 第二章 房地产开发 分类 影响因素 发展阶段 程序 二—1 在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 分类 按开发内容（纵向） 按开发范围 （横向） 新区开发 旧城改造 土地开发（基础设施建设） 房屋开发（房屋建设） 二—2 1、? 物业管理的收费标准多少为宜？ 1、? 物业管理的收费标准多少为宜？ 利率趋势及银行界对房地产业的策略 人口及家庭数量 经济形势 外资的投入情况 产业政策与 经济结构 通货膨胀的趋势 二—3 1999至今 发展阶段 1978 -1991 起步阶段 1993-1998 调整阶段 1992-1993 过热阶段 二— 4 1985 1988 1989 城市经济体制改革 发展的小高潮 国家宏观调控，寒流 二—5 1992 南巡讲话、十四大 房地产开发投资增长速度 117.6% 165.4% 二—6 1998 1993.下 1995 1997 国家宏观调控——适度从紧 速度大降 -1。93% 住房制度改革 二—7 ——个人住房商业贷款、公积金贷款利率下调0.54% ——建设部于2月26日出台《住宅室内装饰装修管理办法》 ——契税降低 2002 二 — 8 ——7月1日出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权招标新的规定》 ——《物业管理条例(草案)》公布 —— 经济适用房价格管理新办法 2002 二— 9 央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 国务院18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 2003。6 2003。10 二—10 央行提高金融机构存款准备金率 央行决定8年来的首次加息——0.274% 2004 经营性土地使用权的831大限 二—11 上海禁止期房转让 开发商交房后90天内发给业主产权证 各地全面停止审批新设立和扩大各类开发区 二—12 最适合宜居的城市 排名 标准 二—13 NO.1上海 NO.2大连 NO.3北京 47。9% 46。1% 43。9% 广州 成都 青岛 杭州 桂林 珠海 厦门 房地产开发程序 一、投资机会选择 与决策分析 二、前期工作阶段 三、建设阶段 四、租售阶段 8步骤 四阶段 二—13 1、寻找投资机会 2、筛选投资机会 3、可行性研究 4、获取土地使用权 5、规划设计和方案报批 6、签署有关合作协议 7、施工建设与竣工验收 8、市场营销和物业管理 看地 如何筛选？ 作用？内容？ 将设想落实到具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前拥有者、潜在租家或买家、自己的合作伙伴及专业人士接触，提出初步方案。如果可行，就草签购买土地使用权或有关的合作意向书。 二—14 增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件 1、市场供求行情 2、地块的自然条件 3、地块的社会条件 4、地块的环境条件 5、地块周围的经济条件 6、政策限制 7、人口因素 8、城市规划因素 9、心理影响 10、国际关系 常见的对地段优劣的影响因素： 地块与市中心的距离 土地承载力 地形地势 土地面积 地块形状 日 照 风力和风向 温 度 降水量 自然灾害 空气污染程度 噪音大小 绿化程度 视觉效果 清洁程度 地块附近的城市基础设施情况 附近的房地产情况 社会治安情况 政局稳定情况 当地经济发展状况 物价水平 工资水平 储蓄利率 投资水平 价格限制 税收限制 优惠政策 土地制度 人的数量 人的素质 家庭规模 土地用途 容积率 建筑高度 交通道路 行政隶属变更 地块风水 土地号码 名人效应 风俗习惯 筛选地块的参考标准 投资机会研究—— 笼统的估计而非详细的分析。 投资估算精确度+30%， 研究费用一般占总投资的0.2-0.8% 工作阶段 目的 作用 可行性研究 内容 决策前，对各种可能方案进行技术经济分析、比较、论证，保证项目用最小的投资取得最大的经济效果 —项目投资决策 —筹集建设资金 —开发商与有关部门签订协议、合同的依据 —编制下一阶段规划设计方案 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 项目的评估与决策 精确度 研究费用/总投资 投资机会研究