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第一节：房地产投资概述 第二节：房地产投资分析概述 第三节：房地产投资分析基础 第四节：房地产开发项目的财务评价 第四章：房地产投资分析 一、房地产投资的概念 是指经济主体（国家、企业和个人）以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 第一节：房地产投资概述 某公司以300万元购买了250m2的写字楼，将其中的100m2用作本公司办公室，将剩余的150m2租给另一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是30万元。 10年后，该公司因财务方面的需要，将购买的250m2写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净转售收人为450万元。 实现房地产的消费、收益、保值和增值 二、投资的目的 三、可投资的房地产类型 1、土地：将生地、毛地开发整理成熟地 2、居住物业：量大、风险较小 3、商业物业：租、增值、自用 4、工业物业：租、售 5、特殊物业：BOT、TOT BOT(build—operate—transfer)即建设—经营—转让，是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。 TOT是英文transfer-operate-transfer的缩写，即移交-----经营------移交。 TOT是BOT融资方式的新发展。 四、房地产的投资形式： （1）直接投资：包括房地产开发投资和房地产置业投资。 （2）间接投资：包括购买房地产开发投资企业的债券、股票 、信托基金等。 五、房地产投资资金的来源： 1、企业自有资金 2、银行贷款 3、社会集资 4、利用外资 5、财政资金 6、预售收入 7、施工承包商垫资 六、房地产投资的好处 1、相对较高的收益水平 2、能够得到税收方面的好处(所得税) 3、易于抵押贷款 4、能抵消通货膨胀的影响 5、提高投资者的资信等级 七、房地产投资的弊端 1、较难变现 2、投资数额巨大 3、投资回收周期较长 4、需要专门的知识和经验 （1）风险回避 （2）风险控制（例如：寻找风险小的项目投资、做好市场调查研究、投资风险组合） （3）风险转移（例如：保险转移、合同转移） （4）风险自留 八、房地产投资的风险防范 房地产开发的基本程序（有投资意向～租售完毕） 第二节：房地产投资分析概述 投资意向 立项 开工 竣工验收 租售完成 1、可行性研究的含义 可行性研究是在投资决策前，对房地产开发建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学。 2、可行性研究的作用 (1) 是项目投资决策的依据 (2) 筹集建设资金的依据 (3) 是与各方签订合同的依据 (4) 是编制规划设计方案的依据 3、可行性研究阶段的主要工作内容 （1）市场调查分析 （2）投资方案策划 （3）投资方案论证 4、可行性研究的工作程序 （1）项目筹划 （2）市场调查与分析 （3）优化和选择开发方案 （4）方案评价 （5）编制可行性研究报告 5、可行性研究的主要内容 （1）投资环境分析 （2）投资市场分析 （3）资金的筹措与决策 （4）投资成本估算与收入估算 （5）房地产投资的财务分析（重点） （6）不确定分析 （7）风险分析 （8）国民经济评价 （9）社会评价 （10）投资方案的比选与决策 第三节:房地产投资分析基础 一、基本概念 1、资金的时间价值 （1）含义：现在的钱比将来的钱具有更高的价值。 （2）资金的时间价值的产生原因： ①通货膨胀 ②承担风险 ③资金增值 ④机会成本 2、现金流量 （1）含义：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 流出系统的资金叫现金流出， 流入系统的资金叫