房地产的需求分析.ppt

房地产 的需求和供给 2005——2013 北京的房地产市场成为全国焦点 我国房地产市场现状分析 据统计， 1992--2012年间，全国城市商品房价格平均售价上涨了15.27倍，从2004年开始，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年平均价格的增长幅度达 26.7%，首次超过了居民可支配收入的增长幅度；而2006 年之后，房地产销售额的上涨速度甚至快于销售面积的上涨速度 2009年由于我国实行从紧的货币政策及通过加息等手段以抑制经济过快增长，对房地产市场需求产生结构化影响，全国房价增加放缓 18%由于2009年采 取的积极宽松的财政税收金融政策，再加上房地产市场潜在的刚性需求。 一种商品的需求数量，有许多因素共同决定 一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平愿意而且能够购买的该商品的数量。 需求数量影响因素： 1 、该商品的价格 2、消费者的收入水平 3、相关商品的价格 4、消费者的偏好和消费者对该商品的价格预期。 书P16 供给的变动是指在某商品价格不变的条件下，由于其他因素变动所引起的该商品的供给数量的变动。 供给数量的因素: 1、该商品的价格 2、生产的成本 3、生产的技术水平 4、相关商品的价格和生产者对未来的预期 房价上涨的原因 1.供给不足 2.宽松的货币政策 3.通货膨胀 （一）供给不足是房地产价格不断上涨的根本原因据兴业银行统计，1991年到2009年间累计出售各类住宅类商品房约 49亿平方米，而 1991年 —2009年，中国城镇人口新增2.9亿，如按每个家庭3 人，需住房60平方米计，全部已售房屋只覆盖了83.3% 的新增城镇居民，供给明显不足 这里还不包括原有城镇居民因改善住房条件而新增的住房面积 （二）宽松的货币政策及制造业海量资金注入助推房价上涨从09年的从紧的货币政策转变到10年适度宽松的货币政策，房地产行业从银行获得的信贷支持状况得到了改善。购房基准利率。折优惠降低购房首付比例和二手房市场的税费优惠等一系列宽松的金融政策使得年购房成本降低了近0.3%.低首付和低贷款利率降低了买房的门槛，使市场的刚性需求释放，投机活动活跃。助推了市场上涨动力。 （三）通货膨胀预期增强，使房产成为理想的抗通胀产品。金融危机后，为了振兴我国经济，国务院出台 万亿振兴方案，使 12年上半年广义货币供应量大幅增加，公众对市场的通货膨胀预期增强，不少人看中房产可住可投资的灵活性，将存款转化为房产，以求保值增值，加上前述的低政策门槛 ，以及房价高速涨所带来的投机空间，不少消费者竞相买房，甚至在海南还出现了抢房的现象，这无疑进一步推动了房价上涨。 土地的供给影响房价 土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。 　经济发展水平影响房价。 一方面，随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨大需求。城市化要依托房地产市场特别是住宅市场的发展，根据国家统计局数据来看，我国城市化水平平均以每年约一个百分点的速度推进。城市化的推进和旧城区的改造都带来对住房的需求。另一方面，随着经济的发展，我国城镇居民的收入明显提高，民间资金雄厚，大量资金寻找着投资渠道，而股票、期货、基金等投资的收益缺乏保障，加之房价不断上涨，的示范效应，使得投资性购房快速增长，并保持高比例，部分普通市民把积蓄购置房屋，以期保值增值。。 消费者对未来的预期影响着房价 消费者预期就是消费者在购买产品之前对于厂商提供的产品和服务的价值判断。这里分为两种情况：当消费者对未来升值预期高涨，则在不断上扬的房价和新闻媒体，业内人士对房价节节上涨的报道和分析下，人们的购房紧迫感会加剧，纷纷参与房地产交易，从而使得需求增加，带来房地产价格的居高不下；反之，当消费者预期未来房地产走下坡路时，大多数消费者就会选择观望，此时需求减少，房价回落。 消费者的投机和投资行为影响着房价 投机者的目的是依赖房地产价格上涨以获取价格差，预期价格上涨，投机者就会购房。投资者的目的是依赖房租牟取收入，希望房地产价格上涨。其购房条件是房租能够超过房地产价格在社会平均的投资收入。当房地产