房地产估价概述要点.ppt

7. 选定估价方法进行测算 8. 确定估价结果 9. 撰写估价报告 10. 内部审核估价报告 11. 出具估价报告 12. 估价资料归档 九、估价程序 十、估价方法 房地产估价应当采用科学的估价方法进行严谨的测算。 你觉得如何能评估出一宗房地产的价值？ 一宗房地产的价值通常可以从以下3个途径来求取： 1.近期市场上类似房地产以什么价格进行交易的（市场比较法） 2.如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用（成本法） 3.如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益（收益法） 思 考 价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系? 根据《房地产估价规范》的相关条文，对于不同的估价对象应该选择适合的估价方法进行评估; 针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。 综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。 十一、估价结果 估价结果是指房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。 第三节 对房地产估价的现实需要 一、土地使用权出让的需要 招标 拍卖 挂牌 协议出让 出让人：招标底价 投标人：报价 出让人：拍卖底价 竞买人：最高应价 出让人：挂牌底价 竞买人：最高报价 出让人：协议出让最低价 土地使用者：最高出价 二、房地产转让和租赁的需要 房地产转让，包括土地使用权转让，是指房地产权利人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式包括以房地产出资、作价入股、偿还债务(抵债）等。 房地产租赁指房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 三、房地产抵押的需要 转抵押估价 再次抵押 处置抵押房地产 抵押价值监测 初次抵押 续贷抵押 增加抵押贷款 抵押估价的需要 四、房地产征收和征用的需要 征收：强制改变土地所有权。 征用：强制使用——只是使用权的临时改变，被 征用的房地产使用后，应当返还被征用人。 产权调换的差价＝所调换房屋的房地产市场价值－被拆迁房屋的房地产市场价值 五、房地产分割的需要 共有财产分割、遗产分割等通常涉及房地产分割。 房地产分割在实际生活中可行吗？ 六、房地产损害赔偿的需要 公民合法的私有财产不可侵犯。 损坏国家的、集体的 财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。 七、房地产税收的需要 房地产是优良税源，如房产税、地产税、土地增值税、契税，房地产税、财产税、遗产税、赠与税等。 八、房地产保险的需要 房地产保险对估价的需要体现在一是投保时需要评估保险价值； 二是保险事故发生后为确定赔偿金额提供参考依据。 九、房地产争议调处和司法鉴定的需要 现实中经常发生有关当事人对房地产拍卖、变卖、抵债、征收、征用、损害赔偿等中有关房地产价格、补偿金、赔偿金或者为它们提供参考依据的估价报告 对有异议的估价结果进行复核或鉴定。 十、企业有关经济行为的需要 以房地产出资设立企业以及企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算等经济行为，往往需要对相关房地产或者企业整体进行估价。 十一、房地产管理的需要 有关法律、法规和政策提出了许多房地产管理要求。 1.采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 2.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。 十二、其他方面的需要 1.建设用地使用权期间届满需要的估价服务 2.房地产开发经营过程中需要的估价服务 3.会计计量需要的估价服务 4.为出国需要提供财产价值证明的估价 5.为房地产证券化服务的估价 第四节 房地产估价师的职业道德 保守秘密 专业胜任能力 社会责任 勤勉尽责 独立、客观、公正 公平竞争 诚实守信 职业品德、职业情感、职业行为习惯 第五节 中国房地产估价行业发展状况 1.以法律形式确立了房地产估价的地位：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。 2.建立房地产估价师执业资格制度 3.设定房地产估价机构资质行政许可 4.部门规章和规范性文件 5.房地产估价国家标准和相关指导意见 6.成立了房地产估价行业组织（ China Institute of Real Estate Appraisers and Agents ） 7.较完善的估价理论和方法体系 8.统一开放的房地产估价市场 9.深化、拓宽了内容和领域 10.积极开展了国际交流与合作 巩固练习-单选 1、有关非专业估价，下列说法正确的是