房地产开发与经营要点.ppt

土地的属性 坐落、面积、形状、四至、地势、周围环境、利用现状、产权状况、地质水文、基础设施完备程度“几通一平” 建筑物的属性 坐落、面积、层数、结构、设备、装修、公共配套设施、建成年月、利用现状、产权状况 相关理论 财务策略、开发策略、价格策略 房地产不同生命周期的价格策略 是指企业经营具体业务活动中的直接影响因素 1、供应者——向企业及竞争者提供生产所需资源的企业和个人 2、生产者——从事各种房地产商品生产的开发企业 3、顾客——企业产品的直接购买者和使用者 4、竞争者 5、社会公众---融资公司、媒介组织、政府机构、一般公众等 （三）寡头竞争型市场结构企业定价 是竞争和垄断的混合物，也是一种不完全竞争 （四）纯粹垄断型市场结构企业定价 是指在一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。 政府垄断和私人垄断 房地产市场开发的趋势 四、可行性研究 可行性研究是在具体实施一项投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析和研究过程。 (一)可行性研究的过程 基本建设的周期可以分为三个时期：投资前期、投资期、营销期 (一)可行性研究的过程 投资机会鉴别（研究）:在一定地区和部门寻找最有利的投资机会 初步可行性研究: 确认开发项目是否要做进一步的探讨 可行性分析: 提供技术和经济财务上的依据 评价决策 项目可行性研究主要是研究项目的成立问题、项目技术上的可行问题以及项目的经济效益。（核心和重点） （二）现金流量分析 现金的收入和支出——现金流量——计算其是财务分析的基础 常用的指标：净现值、净现值率、内部收益率 1、净现值（NPV） 是将投资方案在每一个计算期内的资金流出和流入相抵，并折算为现值的累加和。大于0，就有一定的经济效益，且越大，经济效益越好。 2、净收益率（NPVR） 是项目净现值与总投资现值之比。表示单位投资现值所带来的净现值，大于0，方案可取。 （二）现金流量分析 3、内部收益率（IRR） 是使净现值等于0的贴现率，即在项目的寿命终结时，使收支相抵的收益率。是判断投资方案是否可行的重要指标。 如何 判断？ 五、消费者市场购买行为理论 （一）消费者购买动机 经营者必须了解消费者对产品的需求动机 （二）购买决策过程 购买前——注意广告宣传、公司信誉 购买中——提供更多、更详细的资料，增强销售服务 购买后——保持联系，获取反馈信息 （三）消费者购买行为分析 何时购买——掌握时机 何处购买——影响、吸引消费者 由谁购买——调整制定不同的营销计划 如何购买——有利于消费者的多种方式 企业内部条件＋外部环境 分析和预测 经营目标、步骤 第二节 房地产开发与经营策略分析 一、房地产开发与营销策略的主要内容 （一）财务策略 1、资金来源——基础和前提: 自有资金、金融机构、房款 2、如何投资、投资方向: 项目策划的主要内容 3、资金管理: 可行性研究的重要内容 一、房地产开发与营销策略的主要内容 （二）市场开发策略 SOHO公寓：Small Office Home Office 跃层 错层 跨区域发展 品质向品牌跨越 住宅向商用物业拓展 绿色生态住宅 一、房地产开发与营销策略的主要内容 （三）价格策略 1、高价策略：新产品、产品技术优势 2、低价策略：扩大市场和增加市场占有率 3、均衡价格策略：生产者和消费者均能接受 第二节 房地产开发与经营策略分析 二、房地产价格策略 （一）房地产产品的生命周期和市场周期 1、生命周期 2、市场周期 进入期——新的房地产经设计、施工，试点进入市场阶段 成长期——得到市场认可，进行扩大和推广使用的阶段 成熟期——被市场普遍认可，同一形式的房地产数量成倍增长 衰退期——对产品性能有新的、更高要求、认识时，旧产品衰退 房地产概论于丽娟土 地 企 业 资 金 建 设 销 售 其他 交易 物业 管理 公积金 参考用书 陈红玲，房地产概论，电子工业出版社 周云，等. 房地产概论，中国环境科学出版社 中国房地产估价师学会，房地产基本制度与政策 中国物价出版社 第一章 绪论 一、基本概念 1、房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。 土地（生地、毛地、熟地） 生地——未进行征地补偿的新区土地,如农地 毛地—