房地产开发与经营概述讲解.ppt

心灵沟通论坛WWW.XLGT.COM 心灵沟通论坛WWW.XLGT.COM 心灵沟通论坛WWW.XLGT.COM * 房地产开发与经营概述 学习目标、重点和难点 熟悉房地产和房地产业的基本概念及相关内容 熟悉和掌握房地产投资开发的特点及开发流程，了解房地产市场的历史演革及运行规律 一、房地产的基本概念 房地产由房屋财产和土地财产两部分组成，包括土地、建筑物及其他地上定着物 其中土地财产是指一定期限内的土地使用权；土地包括地球表面及其上下一定范围内的空间 （一）房地产的类型 1.按用途划分： 居住类、商业类、工业类和特殊类 2.按开发程度划分： 生地、毛地、熟地、在建工程和建成后的物业 3.按建筑材料划分： 钢结构、钢筋混泥土、砖结构、木结构 （一）房地产的类型 4.按建筑层数和高度划分： 低层（1-3层）、多层（4-6层）、中高层（7-9层）、高层（10层以上） 5.按收益状况划分： 收益性房产、非收益性房产 6.按经营方式划分： 出售、出租、营业、自用 二、房地产业概述 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业 房地产业与建筑业的区别联系： 建筑业的产品是建筑物，具有物质属性，属于第二产业 房地产业与建筑业往住是甲方和乙方的关系 二、房地产业概述 房地产业可分为五个部分 房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业、物业管理业 房地产业的地位和作用（讨论） 房地产业的历史沿革（简介） （一）房地产投资开发 房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权上投资进行基础设施、房屋建设的行为 包括取得土地进行房屋建设、购房后转让、购房到再开发转让、旧房建设 （一）房地产投资开发 房地产投资开发的特性： 1.不可移动性 “房地产的价值就在于其位置” 2.寿命周期长 区分房地产的自然寿命和经济寿命 各类房地产的土地使用年限（介绍） 3.适应性(调整房地产使用功能的方便程度) （一）房地产投资开发 4.异质性 区位、周围环境、建筑风格等 5.弱流动性 价值量大、双方交易行为谨慎、交易分散、市场信息不完备、变现能力差 （一）房地产投资开发 6.政策影响性 7.专业管理依赖性 分析：从获取土地到后期的物业管理都离不开专业知识的支持 8.相互影响性 讨论：小区内新通了一条公路对小区房地产价值的影响? （一）房地产投资开发 房地产开发分类： 1.按开发的对象划分： 土地开发、房屋开发、房地产综合开发 2.按开发的主体划分： 独资开发、合资开发、个体投资开发 3.按开发的区域划分： 新区开发、旧区开发 4.按开发的规模划分： 单项开发、成片开发 （一）房地产投资开发 房地产开发程序与模式： 分为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段 (一般来说，这些程序`包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销等)(了解) 1.投资机会选择与决策分析阶段 投资机会选择，即我们通常所说的“看地”，分析客观条件…提出一个初步方案 投资决策分析： 市场分析 财务评价 2.前期工作 （1）获取土地 a.政府土地收购储备与土地一级开发 b.获取土地所有权途径： 行政划拔、 出让（招标、拍卖、挂牌）、转让 （2）规划设计方案并获得规划许可 （3）建设工程招标（简介） （4）开工申请与审批（简介） （5）其他环节 如三通一平、五通一平 3.建设阶段 项目从开工到竣工验收所经过的过程 （1）质量控制 （2）进度控制 （3）成本控制 （4）合同管理 （5）安全管理 （6）竣工验收 4.租售阶段 （1）选择物业租售形式： 自行销售、委托代理机构租售 选择房地产经纪机构应注意的问题 （2）制定租售方案 （3）制定宣传与广告策略 （二）房地产投资的形式 房地产投资可分为直接投资和间接投资 直接投资有房地产开发投资和房地产置业投资 间接投资有房地产企业债券、房地产投资信托基金（REITs）、购买住房抵押支持证券 （三）房地产投资的利弊 好处：有较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响 弊端：变现性差、投资数额巨大、投资回收周期长、需要专门的知识和经验 （四）房地产投资的风险 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面