房地产运营与土地一级开发操作讲解.ppt

* 房地产经营与管理 土地一级开发项目运作 * 目 录 第一部分 房地产经营与管理 一、房地产开发操作基本流程 二、房地产开发企业管理机制优化 三、房地产项目投资与战略管理 第二部分 土地一级开发项目运作 一、土地一级开发的基本概念与流程 二、土地一级开发项目的操作要点 三、土地一级开发的项目融资与投资管理 四、房地产企业土地一级开发实践 * * 房地产开发的程序 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即： ? 房地产投资分析与决策阶段 ? 房地产开发前期工作阶段 ? 房地产开发项目建设阶段 ? 房屋销售与出租阶段 注：房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。 一、房地产开发操作基本流程 * ? 房地产开发前期工作阶段 此阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。 ? 房地产开发项目建设阶段 在此阶段，开发商的主要工作有（1）通过招标投标选择施工企业；（2）以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制；（3）竣工验收。 ? 房屋销售与出租阶段 房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行，营销策划、销售计划。 一、房地产开发操作基本流程 * 企业练好内功是项目开发成功的前提 企业内控管理的优化 企业组织架构 绩效管理 人员激励 资产优化 二、房地产开发企业管理机制优化 * 1、房地产投资的基本涵义： 是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。 房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。 主要方式：开发建设式、合作开发式、收购项目式、收购股权式 三、房地产项目投资与战略管理 * 三、房地产项目投资与战略管理 2、房地产投资的特点： （1）投资对象的固定性和不可移动性 （2）高成本性 （3）长周期性 （4）高风险性 （5）强环境约束性 （6）低流动性 * 三、房地产项目投资与战略管理 3、房地产投资的基本过程： 投资房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多，概括而言，房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。 　　（1）投资分析 　　　 a.市场分析 b.财务分析 c.可行性分析。 （2）土地开发权的获得 　 土地成本支付巨大，大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。 （3）房地产建设开发 在此阶段，投资者仍须向金融机构融资以取得资金，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。 （4）房地产销售经营 * 三、房地产项目投资与战略管理 4、房地产投资风险控制 （1）风险分散——组合投资，多种经营 （2）风险控制——资产管理，成本控制 （3）风险转移——合理改变经营形式将风险由另一方承担 5、房地产投资收益的提升途径 （1）投资规模和速度的合理控制 （2）投资结构的优化配置 （3）投资空间分布的合理配置 （4）投资决策过程的科学化 * 三、房地产项目投资与战略管理 6、房地产企业战略管理的基本过程 基本过程由战略分析、战略选择、战略实施、战略控制等环节构成。 房地产企业战略的核心要素——财务战略 （1）财务战略的确立 筹资来源