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加油站市场价格评估研究 一、 加油站的概念及影响其价格的主要因素及特点 （1） 概念 加油站是汽车增添燃料的场所，主要由地下贮油罐、加油柱和管理室三部分组成。它的主要任务是贮存、保管、供应汽车用燃油(汽油和柴油)和润滑油等。大多设置在交通干道处，即公共加油站。此外，尚有自用加油站，仅归某单位自用。加油站还应有足够的场地供车辆加油时通行、临时停放、安装消防设施和绿化之用。 加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。 （2） 影响加油站价格的主要因素及加油站的特点 1） 影响加油站价格的主要因素 加油站作为一种特殊用途的经营性资产，位置极其重要并且区域分布性较强。 一般说来，各加油站的建筑结构及质量、用料、工艺及设备、设施条件等大同小异，对其经营收益的影响也较小，加油站的经营收益主要取决于临路条件和车流量，另外，加油站的车辆进出口条件等对其经营收益也有影响。因此，位于同一区域的类似规模、设备条件和相同油价水平的两个加油站，可能因为所临道路条件、交通车流量等的不同，经营收益有很大差别。可以这么说，加油站价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站价格的主要构成部分。同一区域内的影响加油站价格的主要指标有：道路密度、车流量和加油站分布密度等。加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下： 表：加油站区位主要影响因素及其指标 影响因素 修正指标 接临道路状况 接临道路类型 可分主干道、次干道、支路 接临道路方向 可分三面临路、两面临路、一面临路 加油站密度 可按每平方公里加油站个数计，或计算相邻两加油站间距离 车流量 可按日平均车流量数分档修正 入 口 入口方便程度 规 模 加油泵数量 2） 加油站的主要特点  (1)单一性；(2)分散性；(3)受限性；(4)行业垄断性；(5)价值量普遍较高。 二、 加油站及加油站用地评估过程中应注意的问题 （1） 加油站的土地使用权价值和特许经营权价值密不可分 加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。我们可以拿加油站与房地产作一个类比，正如一宗房地产的土地使用权与其地上建筑物密不可分一样（虽然估价中有房地分估法），土地与特许经营权同样是不能分割的。 （2） 抵押、作价入股目的的加油站土地评估中的价格定义问题 在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离特许经营权价值，因此在土地价格定义除了估价对象宗地的权利状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”、“其它需要说明的事项”予以披露和说明。 （3） 加油站拆迁补偿评估中应注意特许经营权的问题 加油站拆迁补偿评估中，当加油站被拆迁终止经营不再易地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值。当加油站被拆迁进行土地置换易地经营进行补偿评估时，考虑特许经营权，将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件含特许经营权价值进行评估，二者差额作为补偿依据。 三、 加油站整体资产评估的技术路线 加油站为收益性的资产，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。其年收益测算可以从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益。 四、 加油站评估案例分析——深圳市湖腾达加油站 1、概况 深圳市湖腾达加油站于2001年1月18日正式营业，自开业以来，经济效益良好。2007年该公司完成销售收入12,507万元，实现利润804万元，资产总额7,590万元，净资产4,364万元。目前加油站四周建有围墙、单层建筑物2栋及2层建筑物1栋。加油站上方建有一波浪形钢制棚架。2栋单层建筑物分别为压缩机房及洗手间，2层建筑物为综合楼用途：第1