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一、 海南 HS 房地产发展有限公司利用自身房地产行业的资金优势，投资建设并进行酒店营运，酒店住宿、餐饮、房地产开发三者结合互补长短。通过房地产开发的资金为酒店餐饮业提供经营环境和硬件基础，通过酒店餐饮业务的长期收入获取固定资产投入回报。 二、项目效益评价 项目现金流表 项目效益评价主要作用是确定项目的财务可行性，是项目投资决策分析的重要依据。本节首先应用行为资本资产定价模型（BAPM）来确定项目资本成本，然后用净现值法、内部收益率法和投资回收期法等投资决策分析方法来进行项目效益评价。 1、项目资本成本（R） 项目资本成本，是计算决策指标（净现值、动态回收期等）的执行决策准则，一般理解就是指项目投资者所要求的回报率，也称为项目的贴现率或项目机会成本。传统的资本资产定价模型以“理性”和“资本市场有效”为前提假设，而行为金融研究表明，现实中的资本市场并非完全有效，所以本文采用行为资本资产定价模型（BAPM）来确定本项目的资本成本。 行为资本资产定价模型（BAPM）认为资本成本由无风险报酬率和风险报酬率组成， 其表达式为： R = Rf + β×（Rm – Rf） 式中： R ——项目资本成本Rf——无风险报酬率 β ——贝塔系数（也称为系统风险系数） Rm——市场整体的预期报酬率 Rm ? Rf—— 所以必须确定资本资产定价模型的三大参数：无风险报酬率 Rf、项目系统风险β和市场风险溢价Rm ? Rf。 1．无风险报酬率 Rf 2．项目系统风险 β （2）从权威投资机构发布的信息中查询每一家参考企业的权益β ，并且通过这些企 业的年报的财务报表，取得每一家参考企业的负债和权益的数值； （3）计算得出每一家参考企业各自的经营β ； （4）将这些参考企业各自的经营β 取算术平均值，作为项目的资产β 。运用以上步骤方法，根据 MJ 地产酒店的酒店餐饮业兼有房地产行业的特点，本文选择了金陵饭店（SH.601007）、锦江股份（SH.600754）、首旅酒店（SH.600258）、金融街（SZ.000402）和珠江实业（SH.600684）作为参考企业。经计算，五家企业的资产β的算术平均值为 1.0482，因此，取 1.0482 作为资产β 。 3．市场风险溢价Rm –RfRm ? Rf，也就是投资者承担一个单位的系统风险而获得的报酬。估测市场风险溢价的方法不是单一的，本文以我国资本市场为例估测市场风险溢价，也就是利用历史性方法估测。选取我国股票市场上证综指近 20 年的报酬率作为市场组合的报酬率，1993 年开盘价 784.13 点至 2012 年末收盘价 2289.51，计算得出年均报酬率为 9.60%，即为Rm 。结合第一步确定的Rf ，可以得出我国市场风险溢价估测值为 Rm-Rf-=9.60% - 4.00%= 5.60% R = Rf + β×（Rm –Rf） =4.00% +1.0482 *5.60% =9.87% 2 、项目净现值（NPV） 式中： NPV——净现值 R ——项目资本成本 n ——项目的预期年限 NCFt——第t年的税后增量现金流 NCF0——项目的初始投资 ，以项目资本成本 R=9.87%作为贴现率，通过“Microsoft Excel”软件的“财务函数”功能进行计算，如图，可以得到本项目的净现值（NPV）为 873 万元，即本项目在满足了项目资本成本 9.87%后，还多创造了相当于现在 873 万元的价值。由此可见，本项目经济效益可以接受。 3、 项目内部报酬率（IRR） 式中： IRR ——内部报酬率n ——项目的预期年限 NCFt——第t年的税后增量现金流 NCF0——项目的初始投资 IRR≥项目资本成本，接受项目IRR＜项目资本成本，拒绝项目 三、财务结果分析 在确定税金计提方式的前提下，先对 MJ 地产酒店项目的建设和首个经营周期进行了收入与支出预测、现金流预测，结合财务理论，计算项目评价周期的现金流量表。然后运用行为资本资产定价模型（BAPM）计算出项目资本成本为9.87%，项目净现值（NPV）为873万元，远大于零，内部收益率（IRR）为12.48%。根据财务评价指标的结果，可以知道 MJ 地产酒店项目具备经济效益，满足财务可行性要求。