三线城市项目公寓房源装修可行性报告教案.ppt

方圆国际项目LOFT公寓精装修 可行性建议 **房地产咨询有限公司 2014年9月15日 目 录 前言 随着房地产行业的发展水平越来越高，消费观念的逐步提高，人们对于居住的舒适性有了更高标准的要求。精装房产品应势而生。 在政策的指引下，全国精装房产品在近几年得到广泛的发展，已经成为今后房地产市场发展的主要方向。 在一线城市，精装房住宅得到了快速发展，部分隐性问题也逐渐显露出来，无论是成功还是失败方面，都为其他城市提供了良好的借鉴作用。 在**，精装住宅的开发尚处于起步阶段，与发达城市有相当的距离，但是随着成熟开发商的进驻，消费市场接受度的提高，**的精装房市场将会得到快速发展，越发精彩。 精装房的发展总体分析 精装房的发展总体分析 从无到有，从试探到过渡，再到目前的市场发展接受，精装房走过了市场的空白期。从客户的完全不认可到逐渐接受，到逐渐成为市场的发展方向，未来无疑将成为市场的一种重要选择。 精装房的发展总体分析 简装（毛坯）房一统天下 90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设备，如坐便器、水槽、水龙头等，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。 菜单式装修房崭露头角 1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对全装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。 买房送装修成为市场热点 2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降，装修房比重有显著提升。 在开发企业对装修方式的选择上。从成本角度考虑，菜单式装修方式逐步退出开发企业的视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿 装修、毛坯住宅平分市场 经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修队住宅的溢价能力也在逐步加强。再加以政策的引导，以全装修未代表行使的装修住宅数量迅速上升。按上海市2007年计划推出10万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套式装修房。 装修住宅成为市场主流产品 以近年装修住宅比重增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为市场主流产品。 90年代初 1997年 2000年 2005年 2008年至今 精装房的发展总体分析 装修住宅施工过程 1、收集基础信息 需要收集的信息主要有：房型图纸（一般是设计单位房型平面的扩初图纸）、测绘单位的面积房型（暂测）、小区平面图、周边竞争个案资料等相关资料 2、确定装修房定位 对房型进行分析，针对产品所在区域结合营销提出设计原则和风格，最后确定装修数量、位置、设计风格及材料配置、制作工艺等。 精装房的发展总体分析 3、列出材料配置清单 在装修房定位确定之后，需要到市场上需找价格和材料的支撑，这2个因素直接决定装修价格，找到市场依据后才能保证材料配置清单的准确性，此清单将作为合同附件列入装修公司与开发商的正式装修合同中。 4、样板房装修 样板房的设计标准及总价确定后，装修公司与开发商签订正式装修样板间合同，开始进行样板房装修。作为装修标准的唯一依据，样板房在今后的销售中非常重要，它的装修风格、用料、效果、施工质量将直接影响购房者心态，因此在其设计时就要不断推敲，直至最佳方案出台才可施工，以免为今后带来麻烦。 精装房的发展总体分析 5、全装修阶段 在整个工程土建竣工验收后，开发商得到商品房入住许可证，与物业公司交接完毕，业主购房按揭到位，与物业公司办妥所有入户手续之后，装修公司方可进场进行装修施工。在此之前业主与装修公司签订了装修合同，业主对装修图纸进行了确认，若有不同于样板间的地方需要改动也要在合同中反应出来。如果更改时在样板房基础上作“减法”则总价不变，如增加插座等则总价增加。 6、交房与售后服务 装修房的售后服务也由装修公司负责，在实践当中装修公司总结出一套较为专业的服务工作流程，参照下图，通常由客服部经理直接向项目总协调人负责。 房屋验收单复印留底 确认装修事宜 确认后两天内客户提供材料送装修方仓库 隐蔽工程验收签字 客户附加服务 买房送装修 由开发商选择装修公司并与其签约，装修公司根据开发商的要求和成本控制对装修房进行设计，并做出样板房，此类装修房装修品种单一，大多只有一种设计方案，或同种方案中有２－３种颜色可以选择。虽然“买房送装修”实际此类装修房的装修成本已计入房价之中，但其总价并未与周边市场超出很多，从而